Come gestire i potenziali acquirenti quando vendi casa

Tutto parte dal primo contatto telefonico.

Contatto telefonico agente immobiliare

In una agenzia tradizionale quando i potenziali acquirenti chiamano per avere informazioni su un immobile visto in pubblicità, la segretaria solitamente spiega le caratteristiche dell’immobile e fissa un appuntamento. In realtà la segretaria, che non ha visto l’immobile, si limita a leggere una scheda che gli è stata preparata o semplicemente legge la stessa descrizione usata per la pubblicità. Continue reading Come gestire i potenziali acquirenti quando vendi casa

Incarico di Vendita

Non ho l’obiettivo, in questo articolo, di entrare nel vivo degli aspetti giuridici legati al conferimento dell’incarico di vendita di un immobile a un mediatore, ma di vederne alcuni aspetti pratici.

Spesso il cliente crede che conferire l’incarico di vendita del proprio immobile a più agenzie, sia la cosa migliore da farsi. Non è proprio così.

incarico di vendita

Si sente spesso dire che tante agenzie siano meglio di una, e visto che questo può essere veramente controproducente per il venditore, ho deciso di affrontare l’argomento in questo post. Continue reading Incarico di Vendita

Come pubblicizzare casa?

Pubblicizzare casa: avere un buon immobile, a prezzo di mercato, potrebbe non farti vendere se la promozione è inadeguata. Che fare?

Pubblicizzare casa

Un valido agente immobiliare professionale ti presenterà un completo piano di marketing che andrete a personalizzare anche sulla base delle tue specifiche esigenze, potrà ad esempio essere inserita la possibilità o meno di fare una Open House. Continue reading Come pubblicizzare casa?

Pignoramenti case: tutto più semplice per Banche? Parliamone!

Pignoramenti case facili, questa è la nuova polemica dai toni molto accesi che sta animando il mondo dell’immobiliare nelle ultime settimane.

pignoramento case

Va chiarito subito, per uscire da facili luoghi comuni e qualunquismi, che questo provvedimento governativo è figlio dell’applicazione della direttiva UE 17/2014 conosciuta anche come “Mortgage Credit Directive” Continue reading Pignoramenti case: tutto più semplice per Banche? Parliamone!

Come aumentare le probabilità di vendita di casa tua e realizzare di più

Sei alle prese con la vendita di casa tua, immagino sarai interessato a questo argomento!
Visto che è un tema piuttosto dibattuto, abbiamo voluto dire la nostra.

vendita di casa tua

Per realizzare il massimo dalla vendita della propria casa, è necessario confrontarsi con chi ha fatto molte compravendite e, soprattutto, è importante che il potenziale acquirente abbia trovato la casa rispondente alle proprie esigenze, e sia stato portato dall’agente immobiliare a riflettere sulle caratteristiche / benefici che ne conseguono. Trovare la casa in perfetto ordine e stato di conservazione, profumata, con tinte neutre, spersonalizzata, mette l’acquirente a proprio agio nell’immaginare quella casa come la sua casa.

Per intenderci, questa riesci a immaginarla come la tua casa?

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Prima di tutto evitiamo le sorprese. Come? Creando un fascicolo con tutte le informazioni che possano far star tranquillo il cliente e che quindi possa sapere con precisione la situazione urbanistica, il dettaglio delle spese condominiali, la conformità catastale e altri aspetti tecnici. Nel fascicolo, dovranno quanto meno essere presenti: atto di provenienza (rogito notarile, atto di successione, donazione, ecc.), planimetrie catastali, Attestato di Prestazione Energetica, rendiconto delle spese condominiali.

Quando un cliente scrive una proposta d’acquisto e firma un assegno, deve farlo con estrema serenità. Non basta dire che è tutto in ordine, bisogna dimostrarlo.

La seconda cosa da fare è rendere la casa impeccabile. Provate a vedere come viene presentata un’auto usata da una seria concessionaria. Perfetta, in ordine, pulita, con l’abitacolo profumato, via qualsiasi traccia di eventuali personalizzazioni. Perché un immobile non deve essere presentato nello stesso modo? E dire che le cifre in gioco sono ben altre … !

Se necessario, l’agente immobiliare potrebbe consigliare un’attività di Home Staging, ovvero una consulenza volta ad aumentare il valore del bene. Prossimamente scriveremo un articolo su questo tema.

La classica macchia di una vecchia infiltrazione sotto il terrazzo, sarà certamente un elemento che allontana il cliente o lo porta a fare una proposta più bassa rispetto a quella che avrebbe fatto per un immobile in perfette condizioni. Ricorda che i dettagli sono importanti, lo stato di manutenzione degli infissi, la tinteggiatura, lo zerbino troppo consumato … non sottovalutare nulla.

Cerchiamo quindi di offrire sensazioni positive, facciamo sentire il cliente a suo agio, l’aria dovrà essere fresca, tutte le luci accese, molto ordine, togliamo tutto ciò che è troppo personale, anche portaritratti con foto che vi ritraggono da quando siete nati sino al giorno del matrimonio, non aiutano a far immaginare al cliente quella casa come la propria, futura casa. Se ci sono interventi di manutenzione da fare, falli, non rimandare, stai deprezzando casa tua se non lo fai, stai influendo negativamente sulla propensione all’acquisto del tuo acquirente.

Se un potenziale acquirente trova interessante casa tua ma la trova in condizioni non ottimali, sarà psicologicamente spinto a fare un’offerta più bassa di quello che aveva in mente.

Quindi, non lasciare nulla al caso. Quando c’è un appuntamento, si va in scena. Prepara la casa secondo buon senso e i consigli che ti può dare un agente immobiliare esperto, altrimenti corri questi rischi:

– non riuscire a cogliere l’attimo, il momento magico, quello in cui l’acquirente si sente propenso all’acquisto perché più convinto da una soluzione simile alla tua;
– ricevere un’offerta più bassa perché la percezione generale non è ottimale e risente del fatto che la casa non ha dato quella sensazione fortemente positiva.

Bene, siamo al momento in cui il cliente entra in casa. Se un po’ ti conosco inizierai con fiumi di parole a decantare la tua casa nel tentativo di mettere in luce caratteristiche che però non è detto che siano di interesse per l’acquirente. Già, perché se non lo hai qualificato prima, non puoi saperlo. Stai decantando il grande giardino ma lui cerca una casa con un piccolo giardino perché non si vuole impegnare troppo nella manutenzione.

Se non sai nulla di questo mestiere, ti do un consiglio. Non dire nulla, fai in modo che il cliente visiti casa, stai in disparte, fai in modo che si senta a suo agio, rispondi con garbo e onestà a eventuali domande. Se vuoi imitare qualche agente immobiliare poco evoluto che utilizza antichi sistemi di inondare il cliente con fiumi di parole, sei sulla strada sbagliata. L’approccio professionale è conoscere nel dettaglio le esigenze del cliente per poi enfatizzarne le caratteristiche e descriverne i benefici.

Come vorresti essere trattato quando entri in un negozio o in uno show room?
Probabilmente vorrai muoverti con agio e avere risposte competenti in caso ti venisse qualche domanda. Non è così?

Qui non abbiamo la pretesa di fare un corso di vendita immobiliare, dove un Agente Immobiliare Professionista dedica tre giorni per approfondire certe dinamiche, vogliamo però sensibilizzarti su quanto è delicata questa fase. Se il cliente è quello giusto e sbagli qualcosa, ti puoi giocare la vendita. Fai attenzione, e ricorda questi punti:

  • L’obiettivo di una visita è ottenere una proposta di acquisto alle giuste condizioni o preparare il terreno per una seconda visita (non è fare turismo immobiliare).
  • Cerca di capire in fretta se l’immobile è in linea con la esigenze e i criteri di ricerca del visitatore. È un potenziale acquirente o è un curioso?
  • Tieni pronta una proposta di acquisto da firmare subito se il cliente è interessato.
  • Fai tesoro di ciò che ti dice il cliente, dei suoi timori, delle sue obiezioni. Se non fa obiezioni ti illudi che va tutto bene, ma il più delle volte è esattamente il contrario. Invita il cliente a farne. L’obiezione è solo una richiesta di aiuto e di conferme.
  • Non decantare casa tua, fallo solo in caso il cliente dimostri di apprezzare qualcosa in modo particolare.
  • Quando il cliente entra in casa, mettilo a suo agio, fallo sentire a casa sua, invitalo a immaginare casa personalizzata, tinteggiata e arredata come a lui piace.
  • Riservati qualche piacevole sorpresa per la fine della visita, qualcosa che lasci un buon ricordo.
  • Se ci sono le condizioni, non avere il timore di chiedere se vuole acquistare la tua casa. In caso affermativo, perché non fare subito una proposta? Consiglio: stai pronto e verifica prima come compilare correttamente una proposta d’acquisto, altrimenti rischi di incorrere in problemi o di non essere adeguatamente tutelato.

Un’altra cosa che devi fare per realizzare di più quando vendi la tua casa è differenziare la promozione e la pubblicità rispetto a quella che viene fatta per tutti gli altri immobili della stessa fascia.

Dovrai pensare di promuovere il tuo immobile, attraverso internet o con un cartello. Sicuramente qualche agente immobiliare ti avrà detto che è un ottimo sistema di promozione (infatti è quello che farebbe anche lui …). Se e’ questo quello che pensi di fare, mi spiace darti una brutta notizia: ci sono moltissime altre abitazioni in vendita e il mercato non è in grado di assorbire tutta l’offerta. Tieni conto che nel I semestre 2014 l’indice di assorbimento annuale del mercato, in %, è stato del 41% per Milano città, 37% per Milano Provincia, 30,6 % per Monza e del 21,8 % per la Brianza ( Fonte: FIMAA Milano, Monza e Brianza). Inoltre, le inserzioni sono piuttosto simili e il tuo immobile rischia di perdersi in un oceano di offerta.

Ora la questione è che se vuoi vendere alle migliori condizioni di mercato, devi fare in modo di generare molte richieste. Se non si generano molte richieste, bisogna capire dove sta il problema. Avrai capito che i potenziali acquirenti dovranno chiamarti perché la loro ricerca è in linea con il tuo immobile, altrimenti si perde solo tempo, non si vende casa e inizia un senso di frustrazione.

Pertanto, prenditi del tempo, dimentica il giro in bici con i figli o l’uscita con gli amici, armati di pazienza e inizia a studiare un po’ di marketing immobiliare, a utilizzare ulteriori canali di promozione, che non siano i soliti 2 o 3 usati dai privati e dalle agenzie immobiliari tradizionali; pensa a come predisporre un annuncio che possa essere interessante per chi cerca quella tipologia di immobile e che attiri clienti, sia su internet che su altri canali; pensa a come eventualmente modificare la strategia di promozione se si dimostra essere inefficace; quali azioni di ricerca diretta sul territorio devi attuare per raggiungere i giusti acquirenti.

Devi dedicare qualche ora del tuo tempo ma i vantaggi e il risparmio di tempo futuro saranno notevoli.

Ti consiglio quindi di valutare attentamente l’attuale situazione di mercato.

Non puoi non sapere quanti e quali immobili simili al tuo sono attualmente sul mercato, sia nelle immediate vicinanze che in un territorio più allargato che il potenziale acquirente potrebbe comunque prendere in considerazione soprattutto a fronte di rapporti qualità/prezzo più interessanti.

Come dicevo prima, non dimenticare che il tuo immobile, anche se per te unico, in realtà è sul mercato in concorrenza con molte altre soluzioni, pertanto, non puoi non conoscere la concorrenza, è un aspetto fondamentale della tua attività di venditore privato.

Come fare è semplice: basta fare un giro in zona, vedere i cartelli, i free press, gli annunci su internet, le vetrine delle agenzie immobiliari. Fai quello che farebbe un acquirente per cercare casa e cerca di capire cosa vendono gli altri proprietari di casa, le caratteristiche dei loro immobili, e soprattutto a che prezzo vendono e quanta trattativa sono disposti a fare.

È importante iniziare a farsi un’idea di massima di quanto può essere valutata casa tua agli occhi di un potenziale acquirente, e non pensare quello che pensano tutti: “… eh ma la mia casa, ha questo, questo e quest’altro”. Se conosci bene il mercato potrai mettere in vendita l’immobile ad un prezzo che attrae gli acquirenti, e non ad un prezzo troppo alto, altrimenti otterrai di non vendere ma di aiutare gli altri a vendere. Fai molta attenzione a questo punto.

Sono solito fornire una approfondita analisi comparativa di mercato ai miei clienti, incrociando i dati con più fonti oltre che con l’Agenzia del Territorio. Questo ci consente di capire con una certa attendibilità quale può essere il più probabile prezzo di mercato. Intanto tu puoi comunque seguire i miei suggerimenti per stabilire un prezzo abbastanza in linea col mercato, evitando di partire troppo alto.

Questa è una fase molto delicata, se non sei del mestiere rischi di andare anche sotto il valore di mercato per eccessiva prudenza. Se hai fatto bene, vedrai che il mercato non è così paralizzato come dicono. Il mercato è fermo quando le richieste e le offerte restano troppo distanti, devi cercare l’equilibrio.

L’agente immobiliare, a volte deve guidare il venditore con una certa fermezza, Se è necessario dire al venditore che la casa deve essere presentata in altro modo, togliendo magari dei mobili, tinteggiando perché così non incontra i gusti di un allargato target di clientela, o è troppo sporca, o troppo disordinata, o magari che durante l’appuntamento se ne devono stare zitti o meglio che si prendano un caffè dal vicino, meglio essere molto franchi e dirlo. Se un medico deve dirti che per risolvere un problema devi eliminare un certo alimento, te lo deve dire e basta, non ci può girare intorno. Se l’agente immobiliare ti dice che va tutto bene, due sono i casi, o va veramente tutto bene, o devi cambiare prima possibile agente immobiliare.

Ma la situazione più bella è quando durante una visita, l’agente immobiliare si fa da parte e il venditore sale sul palco e va in scena decantando casa sua. Come non capire quanto è sbagliato? Non si sono mai visti, mai sentiti telefonicamente, il venditore non conosce le esigenze dell’acquirente. Un disastro! Siamo nelle migliori condizioni per svendere casa.

E’ per questo che molti privati tentano di vendere da soli (magari anche tu sei uno di questi): perché, se hanno visto qualche “agente immobiliare” operare in questa maniera, pensano che questo sia vendere case, e di conseguenza “perché pagare un compenso a qualcuno per fare queste 3 cose che posso fare anche da solo?” ….. Se questa fosse la realtà potrei anche essere d’accordo!

Ma la realtà, fortunatamente, è molto diversa e le case si possono vendere al maggior prezzo di mercato. Certo è che, oggi più che mai, è necessario avere un diverso approccio ai clienti rispetto a un tempo, avere un metodo e una strategia, capire costantemente in che fase di mercato ci troviamo.

Se avrai la costanza di mettere in pratica i semplici consigli indicati sopra e stai provando a vendere privatamente, vedrai che qualcosa di positivo lo noterai.

Chiama per qualche altro suggerimento, o condividi questo articolo con chi sai che deve vendere casa, potresti aiutarlo.

Stai vendendo casa? Non improvvisare e segui questi consigli

Come vendere casa da solo? Scopri gli errori

Hai provato a vendere casa da solo, sono passati alcuni mesi e non hai ancora venduto?
Un test può aiutarti a comprendere gli errori (lo trovi in questo articolo).

vendere casa solo

Sei deluso, ti fai prendere dal pessimismo, sei sfiduciato da agenti immobiliari che ti chiedono l’esclusiva senza capire il perché, ti stai auto convincendo che non si vende per il particolare momento di mercato, ti mangi le mani perché forse quel tale che ti aveva fatto una proposta di acquisto che non hai accettato poteva essere gestito diversamente. Continue reading Stai vendendo casa? Non improvvisare e segui questi consigli

Oroscopo Immobiliare 2016? Quale trend?

Come ogni inizio anno, è tradizione comune e trasversale a tutti i comparti economici, lanciarsi in previsioni, trend e tendenze.

oroscopo-immobiliare-2016

Anche il mercato immobiliare non fa eccezione. E’ infatti di dicembre 2015 la pubblicazione del report di Moody’s sullo stato di salute del real estate italiano nel tentativo di tracciare un possibile trend che possa essere utile come guida non solo ai professionisti ma soprattutto agli investitori o a chi deve valutare nuovi progetti di vita. Continue reading Oroscopo Immobiliare 2016? Quale trend?

Vendere casa da solo? … ora ti dico come stanno realmente le cose

Vendere Casa da solo. Consigli pratici

Quando vendi casa, può capitare di avere a che fare con persone che chiamano solo per curiosità, sono perditempo e sarà facile immaginare che non chiameranno più. A volte possono essere persone che abitano nei dintorni, hanno visto il cartello e chiamano solo per farsi un’idea di quanto potrebbe valere casa loro.

come vendere casa

Se stai vendendo casa, non hai bisogno dei perditempo e quando il tempo passa senza che nulla accada arrivano le prime preoccupazioni:

  • “perché chi ha visto l’immobile non chiama per rivederlo?”,
  • “perché chiamano poche persone”,
  • “sarà che la mia casa non piace o è troppo personalizzata per incontrare il gusto di altri?”,
  • “sarà troppo cara?”

Forse pensi che sia tutto normale, del resto, si dice, “c’è la crisi”

ma è acqua passata, non entrare in questa trappola, le case si continuano a vendere, il mercato c’è ma bisogna andarselo a prendere, anche con strumenti diversi da quelli normalmente usati fino a qualche tempo fa.

Lo stai facendo?
Forse si, ma allora perché tutto così lento? Ti chiamano le agenzie immobiliari per proporti di collaborare? Se non lo fanno ci sono due possibilità:

  1. la dicitura No Agenzie che hai messo in pubblicità sta funzionando;
  2. chi opera con esperienza sa che l’immobile non è vendibile a quel prezzo.

Come hai valutato gli agenti immobiliari che a oggi ti hanno contattato? Ti hanno proposto strumenti innovativi per vendere casa? Ti hanno proposto un’analisi comparativa di mercato? Hai avuto l’impressione che questi agenti immobiliari si siano evoluti in questi anni di profondi cambiamenti o, al contrario, hai avuto l’impressione che continuino a lavorare come qualche anno fa? Ti do una brutta notizia, molti agenti immobiliari ancora oggi credono di riuscire a vendere come si faceva un tempo, semplicemente mettendo fuori un cartello …

Ecco, anche per questo motivo, molti agenti immobiliari hanno abbandonato il campo.
Oggi, o ti distingui, o ti estingui.

Facile che qualcuno ti proponga un prezzo di svendita, per riuscire a concludere un “affare” o, al contrario, che ti illuda di poter realizzare una certa cifra, senza fare nessuna analisi, solo per ottenere un incarico di vendita. Stai certo che a breve ti verranno proposti forti ribassi.

Insomma se hai capito di aver a che fare con qualcuno che sembra lavori come negli anni ’90 o negli anni ante crisi (2007-2008), gira alla larga e mettiti di grande impegno per cercare di vendere da solo.

Attenzione però, ecco cosa può accadere se continui ad avere la casa invenduta:

  • Ti stancherai di avere sconosciuti in giro per casa, magari con nessuna motivazione all’acquisto …;
  • se hai l’esigenza di realizzo entro una certa data, aumenta lo stress e puoi arrivare, per sfinimento, a essere preda di acquirenti aggressivi oggi presenti sul mercato e pronti a fare un acquisto speculativo;
  • se la tua casa rimane troppo nel mercato, perdi di credibilità e gli acquirenti si chiedono “perché quella casa è ancora invenduta?” … “che ci sia sotto qualcosa?”;
  • oggi che siamo nel mercato degli acquirenti, quindi ribassista pur se con un rallentamento della tendenza, la tua casa continua a perdere valore, e più tardi la vendi meno realizzi;
  • vuoi che continui? …

Chiamami per toglierti dal problema, oppure fai subito un’analisi degli errori che stai facendo o di azioni che dovresti fare e non fai, come ad esempio:

  • casa tua si presenta bene? Fattelo dire da un amico, meglio avere un parere esterno …
  • qualifichi il cliente telefonicamente? Ad esempio ti fai dire una caratteristica che deve avere la casa che sta cercando?
  • Durante la visita evidenzi quella caratteristica / beneficio ?
  • Non esageri nella descrizione di casa tua? Aumentando troppo le aspettative dell’acquirente?
  • Com’è posizionato il tuo immobile rispetto ad altri simili nei dintorni? Come sei posizionato con il prezzo?
  • Hai sentito qualcuno che ha già venduto per capire come ha chiuso? Cerca di avere un parere esterno.

Le attività elencate sopra, non ti daranno le potenzialità offerte dalla nostra struttura, che conta sulla collaborazione di più consulenti, ma sono di sicuro una buona base di partenza.

Buon lavoro, ora metti a frutto i consigli di questo articolo e segnalalo ad altri che, come te, ora stanno vendendo casa, te ne sarà riconoscente.

rent to buy

Rent To Buy

Per facilitare le vendite in un periodo di difficoltà di accesso al credito, è stato introdotto nel nostro ordinamento il contratto “rent to buy”.

rent to buy

Si tratta di una particolare tipologia contrattuale che permette di conciliare la domanda abitativa con la necessità di alleggerimento dei costi finanziari.

I benefici sono quindi sia per l’acquirente che per il venditore.

In pratica, il futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni.
L’importo mensile è composto da una parte che va imputata a titolo di canone locativo e dalla rimanente parte che va imputata a titolo di acconto sul futuro acquisto.

Al termine del periodo pattuito tra le parti (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile con il pagamento del residuo prezzo.

Le parti possono liberamente determinare la durata della fase di godimento del bene (che non può comunque essere superiore a 10 anni), la quota del canone da imputarsi a locazione e ad acconto, eventuali clausole penali e altri aspetti non espressamente vietati dall’ordinamento.

La norma prevede poi che il contratto debba considerarsi risolto per inadempimento del futuro acquirente in caso di mancato pagamento di una quota di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso quindi di inadempimento del futuro acquirente, il futuro venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a ritenere le somme versategli quale indennità.

Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente (futuro venditore) questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Naturalmente, in caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà decidere di rivolgersi al Tribunale per chiedere al Giudice di disporre il passaggio di proprietà verso il pagamento del prezzo pattuito.

E’ inoltre previsto che il contratto “rent to buy” venga trascritto come è possibile farlo per un contratto preliminare di compravendita.

Uno dei vantaggi più interessanti del “rent to buy” è quello di permettere all’acquirente di essere in grado di provare all’istituto di credito la propria capacità di pagare un canone mensile.
Se infatti per diversi anni è già stato pagato il canone, ciò lascia intendere che la capacità reddituale dell’acquirente sia adeguata per la concessione di un mutuo con un canone mensile del valore di quello stabilito nel “rent to buy”.

Il vantaggio per il venditore è sia quello di liberarsi, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile, sia quello di riuscire a trovare con più facilità un acquirente. Inoltre, contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto, il locatore (futuro venditore) non finanzia il conduttore ma si limita a consentirgli il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più agevolmente al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

Una buona agenzia immobiliare sarà certamente in grado di consigliare il miglior contratto tra quelli che rientrano nell’alveo dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita (ad es. la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, il contratto di locazione con preliminare di futura vendita, il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita). Ognuno presenta delle proprie peculiarità e sarà quindi opportuno identificare il contratto migliore per il caso concreto. Il “rent to buy” è certamente da tenere in considerazione.

Di seguito si riporta, ad ogni buon fine, il testo della norma.

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (in G.U. n. 212 del 12.9.2014), in vigore dal 13 settembre 2014, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 262 dell’11.11.2014), in vigore dal 12 novembre 2014, ha introdotto la disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, altresì indicati come rent to buy. Detto art. 23 dispone quanto segue: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 2 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”. 8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella Gazzetta ufficiale”.

 


Altre fonti:

Le 10 cose da sapere sul rent to buy – Notariato.it