Mancanza di agibilità: l’immobile si può vendere lo stesso?

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Molte persone ci domandano se l’immobile possa essere venduto anche in assenza di agibilità. Al fine di fornire una risposta puntuale a tale quesito sempre diffuso, abbiamo di seguito riassunto tutto ciò che dovresti sapere sulla compravendita di un immobile privo di questo requisito.

Cos’è l’agibilità

Prima di giungere a una risposta definitiva alla domanda oggetto del nostro articolo odierno, ricordiamo come l’art. 24 del TUE abbia definito l’agibilità come la presenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico di edifici e impianti, e conformità alle opere eseguite al progetto presentato.

Si tratta pertanto di una condizione fondamentale per assicurare le condizioni minime di sicurezza e salubrità del fabbricato, e tutelare la salute e l’incolumità pubblica. È proprio per questo motivo che il Sindaco potrebbe dichiarare inagibile una casa per ragioni igieniche, sentito l’ufficiale sanitario, e ordinarne lo sgombero.

Quando si chiede l’agibilità

L’agibilità deve essere richiesta dal titolare del titolo abilitativo, dai suoi eredi o dai suoi aventi causa, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori. Alla richiesta dovrà essere allegata la documentazione prevista dal comma 5 dell’art. 24 del TUE, e in particolare l’attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che sotto la propria responsabilità certifica la sussistenza delle condizioni previste dalla legge.

La segnalazione certificata di agibilità deve essere richiesta non solamente per le nuove costruzioni, per le ricostruzioni o le sopraelevazioni, quanto anche in caso di tutti quegli interventi sugli edifici esistenti che influiscono sulle condizioni di sicurezza e salubrità di cui si è già detto.

L’assenza della presentazione della segnalazione certificata di agibilità espone il titolare del titolo abilitativo a una sanzione amministrativa dell’importo compreso tra 77 e 464 euro.

Si può vendere l’immobile privo di agibilità

Giungiamo dunque a rispondere al quesito centrale del nostro approfondimento: l’immobile privo di agibilità è commerciabile.

Nessuna norma proibisce infatti la compravendita di un edificio che è privo della segnalazione certificata di agibilità, considerato che nessuna norma parla di ciò che accade in caso di assenza del documento in una fase di trasferimento dell’immobile.

Tuttavia, è bene ricordare che la giurisprudenza è più volte intervenuta per rammentare che l’agibilità è un requisito essenziale del fabbricato oggetto di compravendita, relativo alla possibilità di adibire l’immobile alluso che è contrattualmente previsto dallo stesso.

Dunque, la vendita di un fabbricato in mancanza dei requisiti sostanziali di agibilità è una vendita aliud pro alio, di cosa diversa da quella convenuta dalle parti. La fattispecie integra l’ipotesi di inadempimento del venditore a fronte del quale l’acquirente ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno.

Si può in conclusione affermare che se l’agibilità non impatta sulla commerciabilità giuridica dell’immobile, può costituire il suo presupposto di utilizzabilità e, dunque, incidere sull’effettiva commerciabilità economica.

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