Vendere casa da solo? … ora ti dico come stanno realmente le cose

Vendere Casa da solo. Consigli pratici

Quando vendi casa, può capitare di avere a che fare con persone che chiamano solo per curiosità, sono perditempo e sarà facile immaginare che non chiameranno più. A volte possono essere persone che abitano nei dintorni, hanno visto il cartello e chiamano solo per farsi un’idea di quanto potrebbe valere casa loro.

come vendere casa

Se stai vendendo casa, non hai bisogno dei perditempo e quando il tempo passa senza che nulla accada arrivano le prime preoccupazioni:

  • “perché chi ha visto l’immobile non chiama per rivederlo?”,
  • “perché chiamano poche persone”,
  • “sarà che la mia casa non piace o è troppo personalizzata per incontrare il gusto di altri?”,
  • “sarà troppo cara?”

Forse pensi che sia tutto normale, del resto, si dice, “c’è la crisi”

ma è acqua passata, non entrare in questa trappola, le case si continuano a vendere, il mercato c’è ma bisogna andarselo a prendere, anche con strumenti diversi da quelli normalmente usati fino a qualche tempo fa.

Lo stai facendo?
Forse si, ma allora perché tutto così lento? Ti chiamano le agenzie immobiliari per proporti di collaborare? Se non lo fanno ci sono due possibilità:

  1. la dicitura No Agenzie che hai messo in pubblicità sta funzionando;
  2. chi opera con esperienza sa che l’immobile non è vendibile a quel prezzo.

Come hai valutato gli agenti immobiliari che a oggi ti hanno contattato? Ti hanno proposto strumenti innovativi per vendere casa? Ti hanno proposto un’analisi comparativa di mercato? Hai avuto l’impressione che questi agenti immobiliari si siano evoluti in questi anni di profondi cambiamenti o, al contrario, hai avuto l’impressione che continuino a lavorare come qualche anno fa? Ti do una brutta notizia, molti agenti immobiliari ancora oggi credono di riuscire a vendere come si faceva un tempo, semplicemente mettendo fuori un cartello …

Ecco, anche per questo motivo, molti agenti immobiliari hanno abbandonato il campo.
Oggi, o ti distingui, o ti estingui.

Facile che qualcuno ti proponga un prezzo di svendita, per riuscire a concludere un “affare” o, al contrario, che ti illuda di poter realizzare una certa cifra, senza fare nessuna analisi, solo per ottenere un incarico di vendita. Stai certo che a breve ti verranno proposti forti ribassi.

Insomma se hai capito di aver a che fare con qualcuno che sembra lavori come negli anni ’90 o negli anni ante crisi (2007-2008), gira alla larga e mettiti di grande impegno per cercare di vendere da solo.

Attenzione però, ecco cosa può accadere se continui ad avere la casa invenduta:

  • Ti stancherai di avere sconosciuti in giro per casa, magari con nessuna motivazione all’acquisto …;
  • se hai l’esigenza di realizzo entro una certa data, aumenta lo stress e puoi arrivare, per sfinimento, a essere preda di acquirenti aggressivi oggi presenti sul mercato e pronti a fare un acquisto speculativo;
  • se la tua casa rimane troppo nel mercato, perdi di credibilità e gli acquirenti si chiedono “perché quella casa è ancora invenduta?” … “che ci sia sotto qualcosa?”;
  • oggi che siamo nel mercato degli acquirenti, quindi ribassista pur se con un rallentamento della tendenza, la tua casa continua a perdere valore, e più tardi la vendi meno realizzi;
  • vuoi che continui? …

Chiamami per toglierti dal problema, oppure fai subito un’analisi degli errori che stai facendo o di azioni che dovresti fare e non fai, come ad esempio:

  • casa tua si presenta bene? Fattelo dire da un amico, meglio avere un parere esterno …
  • qualifichi il cliente telefonicamente? Ad esempio ti fai dire una caratteristica che deve avere la casa che sta cercando?
  • Durante la visita evidenzi quella caratteristica / beneficio ?
  • Non esageri nella descrizione di casa tua? Aumentando troppo le aspettative dell’acquirente?
  • Com’è posizionato il tuo immobile rispetto ad altri simili nei dintorni? Come sei posizionato con il prezzo?
  • Hai sentito qualcuno che ha già venduto per capire come ha chiuso? Cerca di avere un parere esterno.

Le attività elencate sopra, non ti daranno le potenzialità offerte dalla nostra struttura, che conta sulla collaborazione di più consulenti, ma sono di sicuro una buona base di partenza.

Buon lavoro, ora metti a frutto i consigli di questo articolo e segnalalo ad altri che, come te, ora stanno vendendo casa, te ne sarà riconoscente.

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rent to buy

Rent To Buy

Per facilitare le vendite in un periodo di difficoltà di accesso al credito, è stato introdotto nel nostro ordinamento il contratto “rent to buy”.

rent to buy

Si tratta di una particolare tipologia contrattuale che permette di conciliare la domanda abitativa con la necessità di alleggerimento dei costi finanziari.

I benefici sono quindi sia per l’acquirente che per il venditore.

In pratica, il futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni.
L’importo mensile è composto da una parte che va imputata a titolo di canone locativo e dalla rimanente parte che va imputata a titolo di acconto sul futuro acquisto.

Al termine del periodo pattuito tra le parti (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile con il pagamento del residuo prezzo.

Le parti possono liberamente determinare la durata della fase di godimento del bene (che non può comunque essere superiore a 10 anni), la quota del canone da imputarsi a locazione e ad acconto, eventuali clausole penali e altri aspetti non espressamente vietati dall’ordinamento.

La norma prevede poi che il contratto debba considerarsi risolto per inadempimento del futuro acquirente in caso di mancato pagamento di una quota di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso quindi di inadempimento del futuro acquirente, il futuro venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a ritenere le somme versategli quale indennità.

Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente (futuro venditore) questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Naturalmente, in caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà decidere di rivolgersi al Tribunale per chiedere al Giudice di disporre il passaggio di proprietà verso il pagamento del prezzo pattuito.

E’ inoltre previsto che il contratto “rent to buy” venga trascritto come è possibile farlo per un contratto preliminare di compravendita.

Uno dei vantaggi più interessanti del “rent to buy” è quello di permettere all’acquirente di essere in grado di provare all’istituto di credito la propria capacità di pagare un canone mensile.
Se infatti per diversi anni è già stato pagato il canone, ciò lascia intendere che la capacità reddituale dell’acquirente sia adeguata per la concessione di un mutuo con un canone mensile del valore di quello stabilito nel “rent to buy”.

Il vantaggio per il venditore è sia quello di liberarsi, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile, sia quello di riuscire a trovare con più facilità un acquirente. Inoltre, contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto, il locatore (futuro venditore) non finanzia il conduttore ma si limita a consentirgli il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più agevolmente al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

Una buona agenzia immobiliare sarà certamente in grado di consigliare il miglior contratto tra quelli che rientrano nell’alveo dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita (ad es. la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, il contratto di locazione con preliminare di futura vendita, il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita). Ognuno presenta delle proprie peculiarità e sarà quindi opportuno identificare il contratto migliore per il caso concreto. Il “rent to buy” è certamente da tenere in considerazione.

Di seguito si riporta, ad ogni buon fine, il testo della norma.

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (in G.U. n. 212 del 12.9.2014), in vigore dal 13 settembre 2014, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 262 dell’11.11.2014), in vigore dal 12 novembre 2014, ha introdotto la disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, altresì indicati come rent to buy. Detto art. 23 dispone quanto segue: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 2 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”. 8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella Gazzetta ufficiale”.

 


Altre fonti:

Le 10 cose da sapere sul rent to buy – Notariato.it

 

Comprare casa milano e brianza - Sondaggio

Comprare Casa Oggi Milano e Brianza – Sondaggio

Riportiamo di seguito i risultati del sondaggio “comprare casa oggi ” che ha interessato la provincia di Monza e Brianza e la città di Milano, zone nelle quali opera l’agenzia immobiliare Arca Real Estate.
L’obiettivo del sondaggio non è solo informativo e di analisi di mercato, ma anche scoprire ed individuare le aree di intervento al fine di migliorare il servizio ed essere sempre più vicini alle necessità delle persone.

Comprare casa milano e brianza - Sondaggio

In questo sondaggio abbiamo affrontato le particolari tematiche legate a colui che è alla ricerca di una casa.
Non rientra pertanto l’analisi di coloro che hanno la necessità di porre sul mercato il proprio appartamento.
Per non creare confusione, tale analisi verrà effettuata in modo puntuale a breve.

Il nostro sondaggio è stato diviso in 2 sezioni:

  1. La prima parte inerente le motivazioni all’acquisto.
  2. La seconda parte legata alle modalità operative di acquisto come ricorrere al “fai da te” oppure rivolgersi a professionisti dell’immobiliare e/o consulenti immobiliari.

Motivazioni all’acquisto – Sintesi del sondaggio

La casa è ancora considerato un progetto di vita per il 75% delle persone intervistate e solo il 10% di queste esclude esplicitamente l’acquisto a favore dell’affitto.
La motivazione principale è quella di creare un nido per la propria famiglia. Non mancano le motivazioni di investimento.

E’ molto chiaro alla maggioranza di coloro che desiderano acquistare casa (o di cambiarla) che oggi sia il momento ottimale per farlo in quanto concorrono diverse circostanze molto positive:

  1. Prezzi delle case ai minimi storici e vicino al punto di risalita
  2. Accedere ai finanziamenti è di nuovo possibile, la stretta creditizia è stata allentata e addirittura si hanno valori di spread talmente bassi che una rata mutuo è spesso concorrenziale con il canone medio di affitto.

C’è poca conoscenza invece della possibilità di finanziamenti ed opportunità derivanti dal decreto Sblocca Italia
(es.: Fondo di Garanzia per accedere a mutui).

Se entriamo nel dettaglio, la soluzione ideale ricercata è il trilocale. La somma fra trilocali o soluzioni superiori supera il 70% delle preferenze.
Quasi escluso il monolocale con il 2% delle preferenze.
La scelta ideale è nel centro del proprio comune o vicino al posto di lavoro.
Poco più del 20% gradirebbero spostarsi verso la periferia.

I comuni più gettonati, oltre ovviamente Milano e Monza che raccolgono la maggior parte dei consensi, sono Sesto San giovanni, Arcore, Usmate, Vimercate, Segrate.
Preferenze anche per Villasanta, Lambrate, Triuggi, Cesano Maderno, Muggiò, Gorgonzola, Busnago, Agrate Brianza, Besana Brianza, Legnano.

13% il numero di persone che gradirebbero comprare la casa ma devono escludere a priori tale possibilità a causa di incertezze lavorative.
43% è il dato di coloro che vorrebbero comprare una casa nuova ma l’acquisto è condizionato alla vendita dell’attuale casa di proprietà.

Modalità operative di acquisto

Il primo dato sorprendente che salta subito all’occhio è che il 78% si rivolgerebbe ad un consulente immobiliare in caso di necessità.
1% esclude categoricamente l’agenzia immobiliare ed il 21% proverebbe prima a farlo da solo.

La maggior parte di coloro che si rivolgerebbero a consulenti immobiliari professionisti non ritiene adeguate le provvigioni richieste per la loro attività (quasi il 65%) ma ne riconoscono la professionalità nel 47% dei casi. Soprattutto se si rende necessario operare nel loro mercato di zona di riferimento.
Il 30% non saprebbero rispondere a tale domanda, segno che probabilmente non hanno le corrette informazioni sull’utilità di un consulente immobiliare nel complesso processo di una transazione immobiliare.
Di tale informazione i professionisti dovrebbero fare ammenda in quanto si rende necessaria una maggiore trasparenza e comunicazione per infondere cultura e fiducia nelle persone che vorrebbero usufruire di tali servizi a valore aggiunto.

Ancora elevato il dato di chi ha avuto esperienze con agenzie immobiliari che dichiarano di far perdere solo tempo in quanto non presentano soluzioni in linea con i propri desiderata (oltre il 28%).
Solo il 38% si considera pienamente soddisfatto.

I risultati di tale sondaggio sono stati per Arca Real Estate importanti e per alcuni aspetti illuminanti.
Abbiamo capito che sussistono diverse aree di miglioramento e saremmo grati ai lettori, di fornirci eventuali idee per essere sempre più vicini alle loro necessità.

Di seguito è possibile scaricare il report PDF con il dettaglio delle risposte alsondaggio.

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Immobili in vendita dalle banche?

Le banche entrano “di prepotenza” (come dicono in molti) nel mercato immobiliare.
Case in vendita dalle banche, qual è la realtà? Un viaggio fra paure, pregiudizi e processi alle intenzioni.

immobili in vendita dalle banche
E’ il tema caldo del settore immobiliare del momento che schiera in prima linea gli agenti immobiliari ed anche i potenziali acquirenti che tentano di capire se veramente possa essere o meno un’opportunità per realizzare il sogno di comprare la prima casa oppure effettuare investimenti immobiliari.

“Ascoltando” i vari gruppi sui Social Network si desume l’esistenza (o meglio, il sospetto) di un certo nesso fra
Banca → Casa → Mutuo. Spesso si cade nel qualunquismo più assoluto e si perdono di vista altri elementi.

Come la penso io?

Non è difficile osservare che grandi gruppi bancari (Unicredit, Intesa San Paolo, Unipol per citarne alcuni) abbiano deciso di entrare nel settore immobiliare.
Per me che svolgo questa professione, cosa significa realmente?
Significa che importanti Società hanno reputato “utile” dopo approfondite analisi di mercato aprirsi ad un settore che in molti considerano “morto” perché hanno individuato un’opportunità di business!

La casa è ancora un grande interesse per gli italiani!
Questa è la prima buona notizia per chi come me svolge professionalmente l’attività di agente immobiliare!

Immobili in vendita dalle banche? Non è proprio così.
Ho visto con molta attenzione un contradditorio fra la D.ssa Anna CarbonelliDir. Gen. Intesa San Paolo Casa – e Bruno VettoreCEO Coldwell Banker Italy

“Le case non possono essere vendute agli sportelli”.
Il progetto di Intesa San Paolo nasce per fornire risposta ai bisogni NON finanziari di molte persone ma soprattutto dalla richiesta di professionalità e qualità da parte di acquirenti e venditori alla categoria degli agenti immobiliari che a fronte delle commissioni pagate si aspettano un elevato livello di servizio.
Purtroppo dai focus group tale professionalità non è percepita dagli utenti finali (clienti delle agenzie immobiliari) – spiega nell’intervento la D.ssa Anna Carbonelli.
Viene meno il luogo comune che le banche entrino nel settore immobiliare per “liberarsi” degli immobili in sofferenza. I così detti “non performing loans” (NPL).

A tal riguardo, ci eravamo già interrogati su tali aspetti come Arca Immobiliare ed a giugno abbiamo effettuato un sondaggio che almeno a Milano ed in Brianza smentisce tale visione, ma probabilmente a livello nazionale potrebbe essere veritiera.
Anticipiamo stralcio di un report che pubblicheremo nei prossimi giorni. Abbiamo chiesto agli intervistati quanto sia vera questa affermazione “Le agenzie immobiliari non offrono professionalità”
solo il 23% è concorde esplicitamente con la visione espressa sopra.

qualità agenzie immobiliari in Brianza

Le banche entrano nel mercato immobiliare perché hanno intravisto un’importante opportunità di business.
La casa per gli italiani rappresenta il 68% della ricchezza delle famiglie. Per svolgere questa attività sono necessarie risorse umane altamente specializzate nella transazione di immobili, per tale motivo sono stati “reclutati” agenti immobiliari che da anni svolgono tale professione.

Tale attività non può essere svolta dalle banche, infatti sono Società separate giuridicamente che non possono avere per legge alcun “collegamento” con l’attività bancaria in quanto tale.
I sistemi informativi delle 2 società saranno separati e l’eventuale richiesta di mutui seguirà il normale iter di bancabilità. Tradotto: non è rivolgendosi ad un’agenzia facente capo ad uno dei gruppi bancari che si tagliano le curve per accedere ad al mutuo. Sfatiamo anche questo falso mito!

Alcune Associazioni di Categoria degli Agenti Immobiliari stanno cercando di “tutelarsi” con esposti all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per l’ingerenza delle banche nel settore dell’intermediazione immobiliare, non si sa come andrà a finire e intanto meglio accettare di convivere con questi nuovi attori.

Prima di dare giudizi però, sarà bene attendere di vederli sul campo.
Ma un nuovo competitor deve essere stimolo per fare meglio. Certo, chi da anni non ha fatto nulla per adattarsi al mercato e offrire sempre nuovi e migliori servizi ai propri clienti, dovrà preoccuparsi.
Nell’intervista citata sopra la D.ssa Anna Carbonelli di Intesa San Paolo, dice che si lavorerà solo con incarichi in esclusiva, con elevati standard documentali relativi all’immobile oltre che relativi a privacy e antiriciclaggio, e che non ci saranno “abusivi”.

Questi sono standard che noi applichiamo già da tempo. Ma guardiamoci intorno.

  • Quante agenzie, anche tra i più importanti franchising, ha questi standard?
  • Quanti abusivi ancora oggi lavorano in questo settore e magari vengono pure premiati per i risultati raggiunti?
  • Quante volte si lavora con accettabili standard documentali?

E allora dico, ben vengano le banche! 

Certo, loro potranno avvalersi di ingenti risorse finanziarie per fare investimenti, e nessuna agenzia potrà competere.
Sarà interessante vedere se questo renderà i vari franchisor un po’ più propositivi nei confronti delle loro reti.

Tuttavia, per mie trascorse esperienze in altri settori, sia in grosse multinazionali che in piccole start up,
devo dire che piccole realtà possono fare meglio di realtà molto più grandi e strutturate, in quanto spesso sono più vicine ai clienti.
Instaurano relazioni più durature, sono più veloci nelle decisioni e nei cambiamenti imposti dal mercato.

E poi, per fare un parallelo, conosco validi professionisti promotori finanziari che gestiscono clienti e che non temono di certo la concorrenza delle Banche per le proposte di investimento ai propri clienti.
Ma sto parlando di validi professionisti.

Un’altra considerazione andrebbe fatta sulle figure professionali che le Banche saranno in grado di attirare.
Mentre alcune Banche faranno delle convenzioni con realtà già presenti sul territorio, Intesa San Paolo ha un modello di business molto diverso e si avvarrà di dipendenti con più o meno esperienza.
Ritengo che l’attività di Agente Immobiliare sia tipicamente un’attività imprenditoriale e non saprei come collocare coloro che da imprenditori si troveranno a fare i dipendenti, solitamente il passaggio è contrario.

Ciò che si vuol offrire al mercato è: organizzazione, metodo e alta professionalità

Su questi temi da anni convengo che siano necessari.
Benvenute a queste organizzazioni se riusciranno, anche grazie ai loro investimenti, a fare cultura e pulizia nel settore.
Infatti noi siamo attivissimi su tale fronte e particolarmente attenti alle esigenze del cliente.
Anche noi pensiamo che questo lavoro non vada “improvvisato” ma vada svolto in modo imprenditoriale.
Compravendere immobili ha un impatto finanziario e psicologico molto forte sulle persone e sulle famiglie.
Forse sarà il più grande acquisto che una persona farà nella sua vita e che li indebiterà per 15/20/30 anni.

Non a caso il nostro slogan è “Case che accolgono persone”.
Sono le persone che fanno la differenza e noi le poniamo al centro del nostro lavoro.


Fonti:

ReatorTV
Puntata del 18/06/2015 – Banche e immobiliare, una nuova sfida per gli operatori?
Anna Carbonelli Dir. Gen. Intesa San Paolo Casa e Bruno Vettore CEO Coldwell Banker Italy

attestato certificazione energetica

Attestato Certificazione Energetica: un’occasione da non sprecare

Come è noto, da dieci anni in Italia è stato stabilito l’obbligo di certificazione energetica degli edifici o di porzioni di essi in caso di transazioni immobiliari. Dal 2005 era stato istituito l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), diventato in seguito APE (Attestato di Prestazione Energetica) dal 2014 allo scopo di aderire alle disposizioni dell’Unione Europea.

La differenza fondamentale tra ACE e APE riguarda l’ampliamento dell’analisi: se con l’ACE era sufficiente considerare i consumi relativi al riscaldamento, con il nuovo APE è necessario estendere l’analisi a tutti i bisogni energetici: quindi climatizzazione invernale ed estiva, acqua calda sanitaria, ventilazione ecc.

attestato certificazione energetica

Dal punto di vista sostanziale quindi l’APE risulta essere una radiografia molto più dettagliata e soprattutto più aderente agli effettivi consumi e quindi ai costi di esercizio di un immobile.

Poiché nella stragrande maggioranza dei casi l’introduzione dell’attestazione energetica è stata vissuta come un adempimento burocratico, è stata persa l’occasione di considerare invece tale obbligo come un’opportunità.

Infatti un’APE deve essere eseguita a cura di un esperto qualificato e registrato in appositi elenchi e quindi costituisce un’analisi tecnica oggettiva della relazione esistente tra le caratteristiche fisico-costruttive dell’immobile e il complesso delle dotazioni impiantistiche che lo rende fruibile. Un APE rappresenta sempre l’esito di uno studio che considera, fra i molti altri aspetti, lo spessore e la tipologia dei tamponamenti, le prestazioni dei serramenti, il tipo e la potenza dell’impianto di riscaldamento e così via. L’esperto, incaricato della redazione di un APE, deve innanzitutto eseguire almeno un sopralluogo all’immobile, acquisire un insieme talvolta anche cospicuo di disegni, di documentazioni tecniche e dei requisiti dei materiali e delle certificazioni tecniche rilasciate dai produttori industriali dei componenti edilizi e impiantistici. In taluni casi può addirittura essere richiesta l’esecuzione di prove e test prestazionali sull’immobile o sue parti.

doctor-house-300x200Poi l’esperto in base alla propria esperienza e con l’assistenza di specifici software esamina il complesso delle informazioni, inserisce i dati qualificanti e ricava la famosa attestazione richiesta dalle norme vigenti: il foglio di carta e la sua versione digitale in PDF. Siccome quasi sempre l’esigenza del committente è meramente burocratica, il bambino è l’APE e tutto il resto è acqua sporca: viene gettata via.

Così si butta dalla finestra un patrimonio informativo e conoscitivo che invece potrebbe rivelarsi prezioso in caso d’interventi, immediati o futuri, orientati al miglioramento prestazionale dell’immobile.

Infatti il lavoro che esegue l’esperto incaricato dell’APE non è altro che il primo livello di un’attività analitica più articolata che viene solitamente indicata come Audit Energetico.

L’Audit Energetico è una specifica prestazione altamente professionale nella quale un immobile viene sottoposto a una vera e propria scomposizione nelle sue parti elementari allo scopo di comprendere il funzionamento della macchina edilizia: gli edifici, infatti, come realizzazione composita di parti inerti e statiche, di parti variabili o mobili e di impianti sempre più sofisticati sono sempre più assimilabili a dispositivi per abitare, lavorare e produrre. Pertanto un Audit Energetico si rivela spesso un investimento molto redditizio: è senza dubbio indispensabile quando si intende procedere a una vera e propria riqualificazione energetica, ma può risultare molto utile anche per individuare quali siano le parti o le componenti dove un intervento anche limitato potrebbe realizzare consistenti economie di esercizio con payback talvolta sorprendenti. In alcuni casi, addirittura, un audit ben eseguito può fornire indicazioni decisive sull’ottimizzazione nell’esercizio degli impianti esistenti, sui comportamenti degli utenti o nella gestione degli immobili.

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APE-Audit-EsempioPayBackL’Audit Energetico, di solito eseguito da ingegneri o architetti particolarmente esperti, consente alla proprietà di acquisire preventivamente una conoscenza dettagliata del proprio stabile e di programmare nel tempo e nella maniera più oculata gli interventi di manutenzione o di riqualificazione.

Siccome il lavoro necessario alla redazione di un APE è il primo step di un Audit Energetico, è un peccato gettarlo dalla finestra, riducendosi così a ottenere solamente un pezzo di carta.

 

social housing

Social Housing in Italia

Social Housing, anche in Italia si aprono scenari interessanti.
E’ vero che in Europa la media è del 15%, in Danimarca si hanno picchi del 20% ed a Londra del 26%, ma ad esempio a Milano abbiamo raggiunto il 7%. Roma ancora molto indietro al 4%

social housingMa cos’è il Social Housing?
Non si tratta semplicemente di alloggi per famiglie disagiate. In Italia quando si parla di edilizia sociale è comune fare questo accostamento.

Una definizione fornita da Cecodhas (Comitato Europeo per la promozione al diritto alla casa) recita:
“l’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari” 

Soddisfare la “domanda di case” con regole che esulano dalle regole del libero mercato non è così impensabile come si possa credere. Case belle, efficienti, “vivibili” e a basso costo grazie alla collaborazione tra pubblico e privato sono diventati progetti reali e concreti negli ultimi anni.
Il concetto di povertà infatti negli ultimi anni è stato sostituito da quello di “vulnerabilità sociale” in cui ricadono ad esempio giovani coppie, lavoratori atipici e partite IVA.

Praticamente sono persone che difficilmente potrebbero accedere a finanziamenti ma che comunque si ritrovano in fasce di reddito non idonee al diritto all’edilizia popolare.

Un esempio di modello è lo sviluppo di complessi residenziali da parte di privati che però beneficiano di finanziamenti pubblici a patto di dedicare alcuni alloggi a fasce sociali deboli di popolazione.
Le modalità posso essere diverse: affitti calmierati; prezzi in convenzione; possibilità di riscatto della proprietà nel lungo periodo.

Con un modello social housing si ottengono benefici per l’intera collettività.
Si possono ad esempio recuperare zone di disagio sociale promuovendone la coesione in un connubio di partecipazione tra il pubblico e il privato con il fine dell’abitare equo.

Presentiamo alcuni progetti che ne testimoniano la qualità ed efficacia:

social housing parigiCase Passive nel centro di Parigi
Il progetto vede la sua realizzazione a marzo 2014 ed è legato alla volontà di preservare le preesistenze, riuscendo a progettare ben 11 alloggi di social housing e 2 locali di servizi.
L’edificio risponde appieno alle richieste del “Plan Climat” (Piano Clima) della Città di Parigi con caratteristiche energetiche di efficienza che rappresentano l’esempio di architettura sociale efficiente.

Ma tornando in Italia, possiamo presentare anche esempi social housing della città di Milano:

social housing milanoIl progetto Zoia nella periferia Milanese in zona San Siro, nasce dalla sinergia di finanziamenti pubblici e privati composto da cooperative di abitanti.
90 alloggi, di cui 46 appartamenti saranno destinati alla proprietà a basso costo e i restanti all’affitto a canone convenzionato e a canone sociale.

Per calmierare il prezzo di 1900€/mq come richiesto dal Comune di Milano nel bando come clausola, pubblico e privato hanno dialogato ed il Comune ha concesso alle cooperative il suolo per 90 anni, abbattendo i costi di acquisto dell’area. Pertanto il prezzo di vendita deriva solo dai costi di costruzione. Il prezzo calmierato non inficia sulla qualità costruttiva, infatti gli appartamenti sono tutti di classe A.

social housing milano XLAMIl più grande progetto residenziale Europeo di social housing sorgerà a Milano su un’area di 17.000 mq ed in tecnologia X-Lam.
4 edifici di 9 piani per 124 appartamenti in classe A.

Comfort, sicurezza antisismica, ecosostenibile ed ampio carattere sociale grazie alla “progettazione e distribuzione degli spazi comuni, concepiti come una serie di percorsi e luoghi che si articolano in modo da essere fruibili nei diversi momenti della giornata e da diverse tipologie di abitanti […]spazi di relazione dove la comunità potrà incontrarsi e relazionarsi. Il cuore del progetto è la corte interna, che diventerà un piccolo parco, aperto anche ai cittadini, che comprenderà aree gioco, spazi di sosta e pergolati.”.

Come possiamo notare da questi progetti, viene completamente stravolto il concetto di “edilizia popolare”.
Questi progetti diventano parte integrante dei progetti delle amministrazioni locali di riqualificazione territoriale e sociale.


Fonti:

Case a Londra: investire all’estero

Una casa a Londra?  E’ la destinazione numero uno per l’italiano che investe in case all’estero.

Londra è una delle poche isole felici nel panorama immobiliare europeo.

 

case a londra

E’ una città in cui si stanno riversando i capitali europei e internazionali e in cui si stima un indice di rivalutazione annua delle abitazioni intorno all’8%, con punte che superano anche il 12% nei quartieri in maggiore sviluppo.

Se acquistata per investimento un’abitazione di buon livello non resta sfitta per più di due o tre settimane. Molti italiani già ci hanno pensato.

Nel 2013 le famiglie italiane hanno comprato oltre frontiera 42.300 abitazioni, con un incremento del 6,3% rispetto all’anno precedente, superando il «muro» dei 40mila acquisti all’estero. In un decennio questo mercato è più che raddoppiato e si prevedono circa 45mila acquisti nel 2014.

Tra gli europei, gli italiani sono i secondi acquirenti di immobili all’estero, dietro i tedeschi.

La destinazione numero 1 per gli italiani è Londra!

Secondo l’analisi effettuata dall’Istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, i cittadini italiani che hanno deciso di comprare casa a Londra e nel Regno Unito nel corso del 2013 sono stati circa 3.800, cioè il 9% dei 42.300 che, complessivamente, hanno acquistato unità immobiliari all’estero lo scorso anno.

A Londra gli italiani stanno acquistando per molteplici motivi: per questioni lavorative, per scelta di vita, per i figli che devono studiare al College oppure per semplice investimento. Non necessariamente case da milioni di euro, si parte da 250/300 mila sterline per un monolocale.

I motivi per cui Londra rappresenta un investimento più che sicuro sono in breve questi:

  • I cittadini stranieri che acquistano casa a Londra non hanno vincoli e restrizioni.
  • Gli investitori stranieri che comprano nel Regno Unito hanno un regime fiscale favorevole.
  • La tassazione e’ tra le piu’ basse al mondo.
  • L’offerta di case è bassa rispetto alla domanda di abitazioni, è quindi possibile rivendere a prezzi alti dopo poco tempo o avere alti rendimenti da affitti.
  • Redditività da locazione molto più alta rispetto al mercato italiano e normativa degli affitti con ottime possibilità di detrazioni.
  • Costante rivalutazione degli immobili con crescita media annuale 8-12% (capital gain).

 

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LA PROCEDURA D’ACQUISTO

Comprare case a Londra per un italiano non è semplicissimo, deve essere seguito da qualcuno che conosca bene il mercato e le opportunità che questo offre, che sappia parlare bene la lingua e relazionarsi con le agenzie locali e che sappia avvalersi di esperti consulenti per tutti gli aspetti legali e fiscali.

Questa figura professionale si chiama Property Finder, un consulente immobiliare che ricerca immobili e gestisce tutti gli aspetti burocratici per solo conto dell’acquirente. Il compito del property finder è quello di individuare i migliori immobili a prescindere da chi li stia proponendo sul mercato: reti immobiliari internazionali e locali cosi come costruttori e venditori privati.

La rete RE/MAX dispone di qualificati Property Finders con pluriennale esperienza e conoscenza del mercato delle case a Londra.

Inizialmente al telefono e poi di persona, presso il nostro ufficio in Italia, il cliente illustra al property finder le sue esigenze di localizzazione, disponibilità economiche e finalità immobiliari.  Sulla base di queste preziose informazioni il property finder attiverà la sua rete di ricerca. In questa fase vengono trattati anche gli aspetti legali e fiscali relativi all’investimento, aspetti molto importati in questo tipo di transazioni.

Il cliente riceverà con regolarità le proposte immobiliari che il property finder avrà individuato sul mercato di Londra. Verranno effettuate insieme al cliente diverse scremature dei risultati fino all’individuazione delle proprietà immobiliari più adatte.

Successivamente il cliente si recherà a Londra insieme al property finder per visionare gli immobili e decidere se fare una proposta acquisto su qualcuno di degli immobili selezionati.

Individuato l’immobile il property finder guiderà il cliente attraverso la procedura di acquisto che prevede la redazione di una proposta di acquisto in forma scritta da presentare al venditore (negoziazione).
Se la proposta verrà accettata il property finder segnalerà al cliente un avvocato (solicitor) che gestirà tutti gli aspetti relativi al contratto, che sarà redatto in Inglese ed Italiano. Possibili anche eventuali consulenze di un esperto commercialista se l’acquisto viene effettuato da una società di capitali.

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ULTERIORI PREVISIONI DI CRESCITA DEL MERCATO

Tutte le analisi indicano un’ulteriore crescita del mercato immobiliare di Londra nei prossimi 5 anni con una media d’incremento del valore degli immobili stimata intorno al 6% l’anno. Gli aumenti interesseranno sia i valori medi delle proprietà sia il mercato degli affitti, garantendo un elevato ritorno ai capitali investiti e un crescente rendimento (yield) degli immobili affittati (buy-to-let investment). Il rendimento risulterà particolarmente elevato (fino al 6% o 7% annuo) nei quartieri in fase di sviluppo (up and coming areas) e nei New Developments (nuove costruzioni).

Contattaci per una consulenza personalizzata e per avere informazioni in modo riservato scrivendo a: arca@arcarealestate.it

 

Cerchi Casa? Il solo portale immobiliare è una pessima idea: – 45% di offerta!!!

Lo sapevi che in RE/MAX Arca puoi trovare più immobili rispetto a immobiliare.it e casa.it ?
“Entrambi”
il portale numero 1 in Italia? 🙂

Cerchi casa? Leggi fino in fondo scoprirai il perché!

Ma andiamo con ordine. Il settore dei servizi immobiliari, risponde in modo adeguato alle esigenze della clientela?

Spesso mi sono posto questa domanda, anche prima di occuparmi di immobiliare.

E come sarà la clientela di domani?
Ho due figlie di 16 e 22 anni che acquistano normalmente scarpe, borse, libri, ingressi a concerti etc.

… tutto tramite internet!

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]I giovani di oggi che atteggiamento avranno domani quando cercheranno casa?[/typo_blockquote]

Un’agenzia immobiliare tradizionale, con agenti esperti e conoscitori della zona, saprà rispondere a quel tipo di domanda?

Probabilmente no, ecco allora che diventa di fondamentale importanza cercare di capire il mercato, anticipare le tendenze ed essere quindi in grado di offrire ai clienti venditori, ai clienti acquirenti e agli agenti immobiliari sempre nuove soluzioni tecnologiche, nuovi servizi, nuove opportunità.

Uno strumento tecnologico che va in questa direzione è Casashare.
Una soluzione capace di gestire in modo intelligente le molte informazioni oggi disponibili sul web e che può offrire servizi di qualità ai clienti venditori e acquirenti, oltre che agli agenti immobiliari.

Motivo per cui abbiamo deciso di aggiungere questo strumento software per la gestione dei nostri flussi informativi.

Perché?

Il nostro Cliente venditore potrà sapere con estrema precisione il valore di mercato di quella zona con prezzi minimi, medi e massimi anche riferiti alla singola via, e ricevere quindi preziosi consigli dall’agente immobiliare su come meglio posizionarsi sul mercato.
Potrà inoltre conoscere, con molta precisione, il trend dei prezzi, con indicazioni di variazioni percentuali di prezzo in un certo periodo.

Il nostro Cliente acquirente, attraverso il suo Consulente Immobiliare, potrà ricevere proposte di immobili più difficilmente reperibili sul web e riguardanti quei venditori che, non senza rischi, vogliono comunque vendere privatamente il proprio immobile.

Il nostro Consulente immobiliare potrà meglio concentrarsi sui propri clienti in quanto, attraverso l’utilizzo di Casashare, risparmierà molto tempo nell’ottenere e gestire preziose informazioni di mercato, le così dette notizie del settore immobiliare che spesso rappresentano la discriminante tra il Consulente che ottiene ottimi risultati e quello che fatica. Inoltre, potrà costruirsi il proprio circuito di inserzionisti (operatori immobiliari) “collaborativi” senza necessariamente preoccuparsi di aderire ad una piattaforma MLS (multiple listing service)

In un mercato come quello dei giorni nostri, che abbiamo capito essere divenuto la normalità, ben diverso da quello di qualche anno fa, caratterizzato da circa il doppio del numero di transazioni, non si possono di certo “attendere” i clienti, ma dobbiamo intercettarli, scovarli, individuarli, anche con sistemi fino a ieri impensabili.

In questo senso il web può offrire molte opportunità, attenzione però a non immaginare il Consulente Immobiliare dietro ad un computer a individuare e gestire notizie e informazioni.
Il web deve essere un facilitatore di successivi rapporti professionali.

In un recente articolo del nostro blog sul mandato di ricerca in esclusiva abbiamo parlato degli incarichi di ricerca, un servizio offerto dai consulenti immobiliari che hanno deciso di basare il loro business anche sui clienti acquirenti.

Anche qui Casashare può davvero essere utile agli agenti immobiliari che, per offrire in modo professionale questo servizio, devono dedicare molto tempo e risorse alla ricerca di immobili in linea con la ricerca dei loro clienti e spesso, proprio per questo, non possono gestire seriamente più di poche richieste in contemporanea.

Casashare consente di fare ricerche accurate al di fuori del portafoglio immobili della propria agenzia o del network di cui si fa parte, cercando l’immobile presso altre strutture oltre che nel mercato dei venditori privati e delle aste.

In definitiva, questo ci consente di offrire un miglior servizio agli agenti immobiliari e, di conseguenza, ai nostri clienti.

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Ora, immaginiamo di essere con un cliente, non importa se in agenzia o presso la sua abitazione, e di non avere l’immobile perfetto per le sue esigenze.
Bene, con un computer, un tablet o uno smartphone, noi possiamo già oggi, in tempo reale, scoprire che un privato ha in vendita ciò che il nostro cliente sta cercando.

Se lo contattiamo e gli poniamo la domanda: “buongiorno, … sono con un cliente che vorrebbe visionare casa sua, possiamo fissare un appuntamento?”, secondo voi che risposta potremmo ricevere?

Prenderemo quindi accordi con il venditore privato.
Il nostro cliente acquirente avrà comunque la garanzia che faremo tutte le verifiche sull’immobile prima di procedere, e che sapremo dare la giusta consulenza in merito al corretto valore di mercato del bene in vendita.

Nel caso invece l’immobile fosse di un collega, beh direi che dovrebbe tutto essere più semplice, dico dovrebbe, le collaborazioni oggi sono considerate cosa più normale rispetto a un tempo.

 

casashare mls offerta immobiliare

 

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]Casashare ha di fatto introdotto un concetto allargato di MLS, superando i limiti geografici e tecnologici imposti da alcune piattaforme utilizzate dai consulenti immobiliari, che spesso riconducono a un limitato portafoglio immobiliare. Non dimentichiamo infatti che ci sono MLS con poche decine di agenzie e quindi un’offerta molto limitata.[/typo_blockquote]

Surroga Mutuo

Surroga Mutuo: ovvero tutto quello che dovresti sapere per ridurre in modo consistente la tua rata mensile di mutuo senza costi aggiuntivi
In ambito mutui casa, il termine “surroga mutuo” sta entrando nel lessico comune al pari di “default” e “spread”

default e spread

Diciamocela tutta, fino alla fine del 2011 sono entrati nel linguaggio comune (anche da bar) i termini “default” e “spread” sull’onda di una crisi che stava attanagliando il mondo intero ma che soprattutto in Italia ci ha fatto vivere momenti di alta tensione.
Perché questi termini, fino a ieri sconosciuti, erano identificati come il male oscuro che causava la stretta creditizia ed a cascata tutti i problemi della nostra economia: in primis l’azzeramento del comparto immobiliare.

Bene, oggi gli scenari macroeconomici si sono fortunatamente modificati un po’, e negli ultimi mesi è entrato nel nostro lessico comune un nuovo termine “surroga mutuo”.

Parliamoci chiaro, non c’è nulla di nuovo intorno a questo termine. C’è sempre stato ed abbiamo sempre conosciuto il suo significato, ma oggi ne parliamo perché la sua notorietà è in un momento di prepotente ascesa.

Se osserviamo i dati CRIF (note di febbraio 2015) osserviamo che la domanda dei mutui sta registrando ritmi di crescita vertiginosi: + 38,7% rispetto al mese di febbraio 2014

domanda mutui casa febbraio 2015

Addirittura sono 20 mesi consecutivi che rileviamo un trend crescente.

surroga-mutuoMa analizzando i dati, qualcosa non torna: non vi è proporzionalità tra aumento della domanda di mutui, aumento delle erogazioni di mutui casa ed aumento del numero delle transazioni immobiliari.
A riequilibrare questi dati ci pensa la surroga mutuo, a breve entriamo nel dettaglio delle spiegazioni, ma prima soffermiamoci su questi grafici di Google: quante sono le ricerche da parte del popolo della rete sull’argomento surroga del mutuo (grafico a destra).

Da settembre ad oggi c’è stata un’impennata significativa dell’interesse degli utenti su questo argomento. Se osserviamo l’andamento degli ultimi anni tale aspetto è ancora più evidente da questo grafico:
trend surroga mutuo
Ma perché tutto questo rumore?
Beh, diciamo che la BCE ed il nostro buon Draghi hanno dato un forte impulso in tal senso:

  • Costo del denaro ai minimi storici.
  • Forte immissione di liquidità nel sistema bancario.
  • Quantitative easing: la politica della BCE che induce le banche ad utilizzare in modo profittevole la liquidità erogata incentivando il prestito alle famiglie e alle imprese anziché acquistare titoli di Stato che non hanno resa.

Per farla breve: le banche non hanno più scuse per non fare le banche, ma soprattutto sembra che non convenga loro non farlo.

Ecco quindi la risposta che cercavamo: c’è più liquidità, le banche erogano mutui, ma le compravendite residenziali non decollano. Il forte tasso di crescita dei mutui è “gonfiato” dall’alto tasso di richieste di surroghe: ossia i mutui concessi a coloro che già ne avevano uno e che lo sostituiscono a zero spese con uno più vantaggioso presso un’altra banca. (Decreto Bersani)

Tale operazione sembra che sia, come si dice in gergo, Win-Win.
Vince il richiedente la surroga perché ottiene condizioni migliori rispetto al proprio mutuo, e con gli attuali tassi il risparmio per ogni rata può essere notevole.
Conviene alle banche perché acquisiscono clienti affidabili e a basso rischio, che hanno una storia di corretto rimborso del precedente mutuo e possono quindi impiegare i propri budget destinati ai mutui anche in presenza di un mercato immobiliare fermo o comunque in lenta ripresa.

Questo aspetto nel valutare il ricorso all’operazione di surroga è molto importante:
la surroga è uno strumento a disposizione di tutti i mutuatari che consente di poter spostare il mutuo verso un altro istituto che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi (pratiche notarili, ecc.).
Con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata ma non l’importo del debito residuo.
Se si chiede un importo maggiore rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca.
In questo caso non si parla più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

Ma è veramente necessario cambiare banca per ottenere condizioni migliori del proprio mutuo ed adeguare le rate alle nuove condizioni di mercato?

Il primo passo consigliato è quello di proporre alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni in essere per adeguarlo ai nuovi scenari. La banca deve valutare se pur di non correre il rischio di perdere un cliente, accordare nuove condizioni più svantaggiose per se ed accettare un compromesso.
In caso di rifiuto da parte della propria banca si può sempre optare per la surroga.

Ma conviene sempre surrogare un mutuo?

Teoricamente, non ci sono limiti alle richieste di surroghe, ma il richiedente deve sapere che probabilmente sarà l’unica volta che gli verrà concesso.
La banca che incappa in un cliente che ha già surrogato più di una volta, è consapevole che probabilmente lo farà ancora e sarà più rigida a concederla.

Risolto l’arcano del punto precedente si entra nel tecnico: e qui si apre un mondo oscuro a chi non mastica un po’ di “economia domestica”… tutto dipende dalle condizioni di partenza, il tasso che si sta pagando è composto da vari elementi:

  • spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e spread + Irs di periodo per i mutui a tasso fisso
  • durata residua: più è vicina la rata di estinzione mutuo e generalmente meno è conveniente in quanto la maggior parte dei piani ammortamenti utilizzati per i mutui sono “alla francese” che comportano soprattutto nei primi anni una quota interessi importante e via via prende più corpo quella capitale.

Concludendo, un mutuo surroga può essere molto conveniente in questo periodo a chi ha già un mutuo casa in essere. Se l’orizzonte temporale avanti a se è ancora lungo e le condizioni al momento della sottoscrizione cominciano a pesare nel bilancio mensile, il consiglio è di rivolgersi ad un consulente del credito di fiducia.

Noi come Re/Max Arca – Real Estate offriamo questo tipo di supporto ai nostri clienti gratuitamente, perché il nostro rapporto con la clientela non si esaurisce con la chiusura di un rogito.


Fonti:

Mandato di ricerca in esclusiva

COSA SI INTENDE PER MANDATO DI RICERCA D’ACQUISTO IN ESCLUSIVA? NE AVETE MAI SENTITO PARLARE?

Studiato per le persone che hanno poco tempo da dedicare alla ricerca della “propria  casa” e che desidererebbero affidarsi per questo ad una figura professionale di riferimento che, sulla base di precisi obbiettivi di ricerca prefissati, proponga gli immobili migliori sia come caratteristiche che come prezzo.

Mandato di ricerca immobiliare

Un impegno importante, se gestito con professionalità.  Non è da tutti.

Il Cliente che reputa interessante questa “collaborazione”  rimane sorpreso quando spiego nei dettagli di cosa si tratta e questo perché si accorge che niente viene lasciato al caso.

Il  mio specifico impegno professionale, è il seguente:

Ricerca attiva di tutti gli immobili in vendita oggi e nel prossimo futuro, in base ai criteri di ricerca stabiliti, proposti sul mercato immobiliare di riferimento.

Se l’immobile che desta interesse è gestito da un collega non facente parte del nostro network, presentandomi come interessato in forza di un incarico di ricerca d’acquisto in esclusiva, nessuno fino ad ora mi ha mai risposto negativamente riguardo alla possibilità di proporlo. Stesso discorso vale per i venditori privati.

Grazie agli strumenti di cui mi avvalgo, questo portafoglio viene continuamente aggiornato.

Ricerca attiva “personale” e “su strada” per cercare ad hoc nuove proposte e cartelli da privati;

Valutazione delle offerte che reputerò interessanti, sempre in riferimento ai filtri di ricerca decisi, con verifica in loco degli stessi prima di proporli all’attenzione del Cliente, con invio di piantine e fotografie, dando un Feedback specifico su ogni immobile per poi fissare un eventuale appuntamento per la visione.

Il Cliente quando vede dei cartelli di proposte immobiliari interessanti, è sufficiente che me lo comunichi via mail o smartphone, verificherò poi personalmente di cosa esattamente si tratta, aggiornando in merito.

Quando il Cliente trova, dopo una attenta e condivisa valutazione, “la Sua casa”, verrà assistito e consigliato per la stesura di una proposta d’acquisto, dando un suggerimento sul giusto valore commerciale da attribuire al bene e di conseguenza preparare una tecnica da adottare nella trattativa che possa portare i migliori risultati.
Questa assistenza seguirà fino al rogito notarile di compravendita e al postvendita.

Anticipatamente alla firma della proposta d’acquisto, verrà verificata la regolarità della provenienza dell’immobile, la corrispondenza delle licenze edilizie e di abitabilità concesse, nonché la conformità catastale e l’esistenza o meno di gravami inscritti nei pubblici registri.

Controlli che abitualmente vengono fatti al momento del preliminare o dell’atto di compravendita ma è importante tutelarsi già in fase di proposta d’acquisto.

Solo ed esclusivamente quando la proposta d’acquisto sarà andata a buon fine, maturerà il compenso professionale pattuito e che comunque non si andrà mai a sommare a nessun altro costo di intermediazione.

Trascorso il tempo stabilito per l’incarico senza risultato positivo, nessun compenso professionale o costo economico verrà richiesto.

Mi piace sottolineare che con i Clienti ai quali ho cercato la propria casa, si è sempre instaurato un ottimo rapporto professionale ed inevitabilmente di reciproca stima, portando ad una felice conclusione.