attestato certificazione energetica

Attestato Certificazione Energetica: un’occasione da non sprecare

Come è noto, da dieci anni in Italia è stato stabilito l’obbligo di certificazione energetica degli edifici o di porzioni di essi in caso di transazioni immobiliari. Dal 2005 era stato istituito l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), diventato in seguito APE (Attestato di Prestazione Energetica) dal 2014 allo scopo di aderire alle disposizioni dell’Unione Europea.

La differenza fondamentale tra ACE e APE riguarda l’ampliamento dell’analisi: se con l’ACE era sufficiente considerare i consumi relativi al riscaldamento, con il nuovo APE è necessario estendere l’analisi a tutti i bisogni energetici: quindi climatizzazione invernale ed estiva, acqua calda sanitaria, ventilazione ecc.

attestato certificazione energetica

Dal punto di vista sostanziale quindi l’APE risulta essere una radiografia molto più dettagliata e soprattutto più aderente agli effettivi consumi e quindi ai costi di esercizio di un immobile.

Poiché nella stragrande maggioranza dei casi l’introduzione dell’attestazione energetica è stata vissuta come un adempimento burocratico, è stata persa l’occasione di considerare invece tale obbligo come un’opportunità.

Infatti un’APE deve essere eseguita a cura di un esperto qualificato e registrato in appositi elenchi e quindi costituisce un’analisi tecnica oggettiva della relazione esistente tra le caratteristiche fisico-costruttive dell’immobile e il complesso delle dotazioni impiantistiche che lo rende fruibile. Un APE rappresenta sempre l’esito di uno studio che considera, fra i molti altri aspetti, lo spessore e la tipologia dei tamponamenti, le prestazioni dei serramenti, il tipo e la potenza dell’impianto di riscaldamento e così via. L’esperto, incaricato della redazione di un APE, deve innanzitutto eseguire almeno un sopralluogo all’immobile, acquisire un insieme talvolta anche cospicuo di disegni, di documentazioni tecniche e dei requisiti dei materiali e delle certificazioni tecniche rilasciate dai produttori industriali dei componenti edilizi e impiantistici. In taluni casi può addirittura essere richiesta l’esecuzione di prove e test prestazionali sull’immobile o sue parti.

doctor-house-300x200Poi l’esperto in base alla propria esperienza e con l’assistenza di specifici software esamina il complesso delle informazioni, inserisce i dati qualificanti e ricava la famosa attestazione richiesta dalle norme vigenti: il foglio di carta e la sua versione digitale in PDF. Siccome quasi sempre l’esigenza del committente è meramente burocratica, il bambino è l’APE e tutto il resto è acqua sporca: viene gettata via.

Così si butta dalla finestra un patrimonio informativo e conoscitivo che invece potrebbe rivelarsi prezioso in caso d’interventi, immediati o futuri, orientati al miglioramento prestazionale dell’immobile.

Infatti il lavoro che esegue l’esperto incaricato dell’APE non è altro che il primo livello di un’attività analitica più articolata che viene solitamente indicata come Audit Energetico.

L’Audit Energetico è una specifica prestazione altamente professionale nella quale un immobile viene sottoposto a una vera e propria scomposizione nelle sue parti elementari allo scopo di comprendere il funzionamento della macchina edilizia: gli edifici, infatti, come realizzazione composita di parti inerti e statiche, di parti variabili o mobili e di impianti sempre più sofisticati sono sempre più assimilabili a dispositivi per abitare, lavorare e produrre. Pertanto un Audit Energetico si rivela spesso un investimento molto redditizio: è senza dubbio indispensabile quando si intende procedere a una vera e propria riqualificazione energetica, ma può risultare molto utile anche per individuare quali siano le parti o le componenti dove un intervento anche limitato potrebbe realizzare consistenti economie di esercizio con payback talvolta sorprendenti. In alcuni casi, addirittura, un audit ben eseguito può fornire indicazioni decisive sull’ottimizzazione nell’esercizio degli impianti esistenti, sui comportamenti degli utenti o nella gestione degli immobili.

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APE-Audit-EsempioPayBackL’Audit Energetico, di solito eseguito da ingegneri o architetti particolarmente esperti, consente alla proprietà di acquisire preventivamente una conoscenza dettagliata del proprio stabile e di programmare nel tempo e nella maniera più oculata gli interventi di manutenzione o di riqualificazione.

Siccome il lavoro necessario alla redazione di un APE è il primo step di un Audit Energetico, è un peccato gettarlo dalla finestra, riducendosi così a ottenere solamente un pezzo di carta.

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social housing

Social Housing in Italia

Social Housing, anche in Italia si aprono scenari interessanti.
E’ vero che in Europa la media è del 15%, in Danimarca si hanno picchi del 20% ed a Londra del 26%, ma ad esempio a Milano abbiamo raggiunto il 7%. Roma ancora molto indietro al 4%

social housingMa cos’è il Social Housing?
Non si tratta semplicemente di alloggi per famiglie disagiate. In Italia quando si parla di edilizia sociale è comune fare questo accostamento.

Una definizione fornita da Cecodhas (Comitato Europeo per la promozione al diritto alla casa) recita:
“l’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari” 

Soddisfare la “domanda di case” con regole che esulano dalle regole del libero mercato non è così impensabile come si possa credere. Case belle, efficienti, “vivibili” e a basso costo grazie alla collaborazione tra pubblico e privato sono diventati progetti reali e concreti negli ultimi anni.
Il concetto di povertà infatti negli ultimi anni è stato sostituito da quello di “vulnerabilità sociale” in cui ricadono ad esempio giovani coppie, lavoratori atipici e partite IVA.

Praticamente sono persone che difficilmente potrebbero accedere a finanziamenti ma che comunque si ritrovano in fasce di reddito non idonee al diritto all’edilizia popolare.

Un esempio di modello è lo sviluppo di complessi residenziali da parte di privati che però beneficiano di finanziamenti pubblici a patto di dedicare alcuni alloggi a fasce sociali deboli di popolazione.
Le modalità posso essere diverse: affitti calmierati; prezzi in convenzione; possibilità di riscatto della proprietà nel lungo periodo.

Con un modello social housing si ottengono benefici per l’intera collettività.
Si possono ad esempio recuperare zone di disagio sociale promuovendone la coesione in un connubio di partecipazione tra il pubblico e il privato con il fine dell’abitare equo.

Presentiamo alcuni progetti che ne testimoniano la qualità ed efficacia:

social housing parigiCase Passive nel centro di Parigi
Il progetto vede la sua realizzazione a marzo 2014 ed è legato alla volontà di preservare le preesistenze, riuscendo a progettare ben 11 alloggi di social housing e 2 locali di servizi.
L’edificio risponde appieno alle richieste del “Plan Climat” (Piano Clima) della Città di Parigi con caratteristiche energetiche di efficienza che rappresentano l’esempio di architettura sociale efficiente.

Ma tornando in Italia, possiamo presentare anche esempi social housing della città di Milano:

social housing milanoIl progetto Zoia nella periferia Milanese in zona San Siro, nasce dalla sinergia di finanziamenti pubblici e privati composto da cooperative di abitanti.
90 alloggi, di cui 46 appartamenti saranno destinati alla proprietà a basso costo e i restanti all’affitto a canone convenzionato e a canone sociale.

Per calmierare il prezzo di 1900€/mq come richiesto dal Comune di Milano nel bando come clausola, pubblico e privato hanno dialogato ed il Comune ha concesso alle cooperative il suolo per 90 anni, abbattendo i costi di acquisto dell’area. Pertanto il prezzo di vendita deriva solo dai costi di costruzione. Il prezzo calmierato non inficia sulla qualità costruttiva, infatti gli appartamenti sono tutti di classe A.

social housing milano XLAMIl più grande progetto residenziale Europeo di social housing sorgerà a Milano su un’area di 17.000 mq ed in tecnologia X-Lam.
4 edifici di 9 piani per 124 appartamenti in classe A.

Comfort, sicurezza antisismica, ecosostenibile ed ampio carattere sociale grazie alla “progettazione e distribuzione degli spazi comuni, concepiti come una serie di percorsi e luoghi che si articolano in modo da essere fruibili nei diversi momenti della giornata e da diverse tipologie di abitanti […]spazi di relazione dove la comunità potrà incontrarsi e relazionarsi. Il cuore del progetto è la corte interna, che diventerà un piccolo parco, aperto anche ai cittadini, che comprenderà aree gioco, spazi di sosta e pergolati.”.

Come possiamo notare da questi progetti, viene completamente stravolto il concetto di “edilizia popolare”.
Questi progetti diventano parte integrante dei progetti delle amministrazioni locali di riqualificazione territoriale e sociale.


Fonti:

Case a Londra: investire all’estero

Una casa a Londra?  E’ la destinazione numero uno per l’italiano che investe in case all’estero.

Londra è una delle poche isole felici nel panorama immobiliare europeo.

 

case a londra

E’ una città in cui si stanno riversando i capitali europei e internazionali e in cui si stima un indice di rivalutazione annua delle abitazioni intorno all’8%, con punte che superano anche il 12% nei quartieri in maggiore sviluppo.

Se acquistata per investimento un’abitazione di buon livello non resta sfitta per più di due o tre settimane. Molti italiani già ci hanno pensato.

Nel 2013 le famiglie italiane hanno comprato oltre frontiera 42.300 abitazioni, con un incremento del 6,3% rispetto all’anno precedente, superando il «muro» dei 40mila acquisti all’estero. In un decennio questo mercato è più che raddoppiato e si prevedono circa 45mila acquisti nel 2014.

Tra gli europei, gli italiani sono i secondi acquirenti di immobili all’estero, dietro i tedeschi.

La destinazione numero 1 per gli italiani è Londra!

Secondo l’analisi effettuata dall’Istituto di studi e ricerche Scenari Immobiliari, i cittadini italiani che hanno deciso di comprare casa a Londra e nel Regno Unito nel corso del 2013 sono stati circa 3.800, cioè il 9% dei 42.300 che, complessivamente, hanno acquistato unità immobiliari all’estero lo scorso anno.

A Londra gli italiani stanno acquistando per molteplici motivi: per questioni lavorative, per scelta di vita, per i figli che devono studiare al College oppure per semplice investimento. Non necessariamente case da milioni di euro, si parte da 250/300 mila sterline per un monolocale.

I motivi per cui Londra rappresenta un investimento più che sicuro sono in breve questi:

  • I cittadini stranieri che acquistano casa a Londra non hanno vincoli e restrizioni.
  • Gli investitori stranieri che comprano nel Regno Unito hanno un regime fiscale favorevole.
  • La tassazione e’ tra le piu’ basse al mondo.
  • L’offerta di case è bassa rispetto alla domanda di abitazioni, è quindi possibile rivendere a prezzi alti dopo poco tempo o avere alti rendimenti da affitti.
  • Redditività da locazione molto più alta rispetto al mercato italiano e normativa degli affitti con ottime possibilità di detrazioni.
  • Costante rivalutazione degli immobili con crescita media annuale 8-12% (capital gain).

 

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LA PROCEDURA D’ACQUISTO

Comprare case a Londra per un italiano non è semplicissimo, deve essere seguito da qualcuno che conosca bene il mercato e le opportunità che questo offre, che sappia parlare bene la lingua e relazionarsi con le agenzie locali e che sappia avvalersi di esperti consulenti per tutti gli aspetti legali e fiscali.

Questa figura professionale si chiama Property Finder, un consulente immobiliare che ricerca immobili e gestisce tutti gli aspetti burocratici per solo conto dell’acquirente. Il compito del property finder è quello di individuare i migliori immobili a prescindere da chi li stia proponendo sul mercato: reti immobiliari internazionali e locali cosi come costruttori e venditori privati.

La rete RE/MAX dispone di qualificati Property Finders con pluriennale esperienza e conoscenza del mercato delle case a Londra.

Inizialmente al telefono e poi di persona, presso il nostro ufficio in Italia, il cliente illustra al property finder le sue esigenze di localizzazione, disponibilità economiche e finalità immobiliari.  Sulla base di queste preziose informazioni il property finder attiverà la sua rete di ricerca. In questa fase vengono trattati anche gli aspetti legali e fiscali relativi all’investimento, aspetti molto importati in questo tipo di transazioni.

Il cliente riceverà con regolarità le proposte immobiliari che il property finder avrà individuato sul mercato di Londra. Verranno effettuate insieme al cliente diverse scremature dei risultati fino all’individuazione delle proprietà immobiliari più adatte.

Successivamente il cliente si recherà a Londra insieme al property finder per visionare gli immobili e decidere se fare una proposta acquisto su qualcuno di degli immobili selezionati.

Individuato l’immobile il property finder guiderà il cliente attraverso la procedura di acquisto che prevede la redazione di una proposta di acquisto in forma scritta da presentare al venditore (negoziazione).
Se la proposta verrà accettata il property finder segnalerà al cliente un avvocato (solicitor) che gestirà tutti gli aspetti relativi al contratto, che sarà redatto in Inglese ed Italiano. Possibili anche eventuali consulenze di un esperto commercialista se l’acquisto viene effettuato da una società di capitali.

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ULTERIORI PREVISIONI DI CRESCITA DEL MERCATO

Tutte le analisi indicano un’ulteriore crescita del mercato immobiliare di Londra nei prossimi 5 anni con una media d’incremento del valore degli immobili stimata intorno al 6% l’anno. Gli aumenti interesseranno sia i valori medi delle proprietà sia il mercato degli affitti, garantendo un elevato ritorno ai capitali investiti e un crescente rendimento (yield) degli immobili affittati (buy-to-let investment). Il rendimento risulterà particolarmente elevato (fino al 6% o 7% annuo) nei quartieri in fase di sviluppo (up and coming areas) e nei New Developments (nuove costruzioni).

Contattaci per una consulenza personalizzata e per avere informazioni in modo riservato scrivendo a: arca@arcarealestate.it

 

Cerchi Casa? Il solo portale immobiliare è una pessima idea: – 45% di offerta!!!

Lo sapevi che in RE/MAX Arca puoi trovare più immobili rispetto a immobiliare.it e casa.it ?
“Entrambi”
il portale numero 1 in Italia? 🙂

Cerchi casa? Leggi fino in fondo scoprirai il perché!

Ma andiamo con ordine. Il settore dei servizi immobiliari, risponde in modo adeguato alle esigenze della clientela?

Spesso mi sono posto questa domanda, anche prima di occuparmi di immobiliare.

E come sarà la clientela di domani?
Ho due figlie di 16 e 22 anni che acquistano normalmente scarpe, borse, libri, ingressi a concerti etc.

… tutto tramite internet!

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]I giovani di oggi che atteggiamento avranno domani quando cercheranno casa?[/typo_blockquote]

Un’agenzia immobiliare tradizionale, con agenti esperti e conoscitori della zona, saprà rispondere a quel tipo di domanda?

Probabilmente no, ecco allora che diventa di fondamentale importanza cercare di capire il mercato, anticipare le tendenze ed essere quindi in grado di offrire ai clienti venditori, ai clienti acquirenti e agli agenti immobiliari sempre nuove soluzioni tecnologiche, nuovi servizi, nuove opportunità.

Uno strumento tecnologico che va in questa direzione è Casashare.
Una soluzione capace di gestire in modo intelligente le molte informazioni oggi disponibili sul web e che può offrire servizi di qualità ai clienti venditori e acquirenti, oltre che agli agenti immobiliari.

Motivo per cui abbiamo deciso di aggiungere questo strumento software per la gestione dei nostri flussi informativi.

Perché?

Il nostro Cliente venditore potrà sapere con estrema precisione il valore di mercato di quella zona con prezzi minimi, medi e massimi anche riferiti alla singola via, e ricevere quindi preziosi consigli dall’agente immobiliare su come meglio posizionarsi sul mercato.
Potrà inoltre conoscere, con molta precisione, il trend dei prezzi, con indicazioni di variazioni percentuali di prezzo in un certo periodo.

Il nostro Cliente acquirente, attraverso il suo Consulente Immobiliare, potrà ricevere proposte di immobili più difficilmente reperibili sul web e riguardanti quei venditori che, non senza rischi, vogliono comunque vendere privatamente il proprio immobile.

Il nostro Consulente immobiliare potrà meglio concentrarsi sui propri clienti in quanto, attraverso l’utilizzo di Casashare, risparmierà molto tempo nell’ottenere e gestire preziose informazioni di mercato, le così dette notizie del settore immobiliare che spesso rappresentano la discriminante tra il Consulente che ottiene ottimi risultati e quello che fatica. Inoltre, potrà costruirsi il proprio circuito di inserzionisti (operatori immobiliari) “collaborativi” senza necessariamente preoccuparsi di aderire ad una piattaforma MLS (multiple listing service)

In un mercato come quello dei giorni nostri, che abbiamo capito essere divenuto la normalità, ben diverso da quello di qualche anno fa, caratterizzato da circa il doppio del numero di transazioni, non si possono di certo “attendere” i clienti, ma dobbiamo intercettarli, scovarli, individuarli, anche con sistemi fino a ieri impensabili.

In questo senso il web può offrire molte opportunità, attenzione però a non immaginare il Consulente Immobiliare dietro ad un computer a individuare e gestire notizie e informazioni.
Il web deve essere un facilitatore di successivi rapporti professionali.

In un recente articolo del nostro blog sul mandato di ricerca in esclusiva abbiamo parlato degli incarichi di ricerca, un servizio offerto dai consulenti immobiliari che hanno deciso di basare il loro business anche sui clienti acquirenti.

Anche qui Casashare può davvero essere utile agli agenti immobiliari che, per offrire in modo professionale questo servizio, devono dedicare molto tempo e risorse alla ricerca di immobili in linea con la ricerca dei loro clienti e spesso, proprio per questo, non possono gestire seriamente più di poche richieste in contemporanea.

Casashare consente di fare ricerche accurate al di fuori del portafoglio immobili della propria agenzia o del network di cui si fa parte, cercando l’immobile presso altre strutture oltre che nel mercato dei venditori privati e delle aste.

In definitiva, questo ci consente di offrire un miglior servizio agli agenti immobiliari e, di conseguenza, ai nostri clienti.

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Ora, immaginiamo di essere con un cliente, non importa se in agenzia o presso la sua abitazione, e di non avere l’immobile perfetto per le sue esigenze.
Bene, con un computer, un tablet o uno smartphone, noi possiamo già oggi, in tempo reale, scoprire che un privato ha in vendita ciò che il nostro cliente sta cercando.

Se lo contattiamo e gli poniamo la domanda: “buongiorno, … sono con un cliente che vorrebbe visionare casa sua, possiamo fissare un appuntamento?”, secondo voi che risposta potremmo ricevere?

Prenderemo quindi accordi con il venditore privato.
Il nostro cliente acquirente avrà comunque la garanzia che faremo tutte le verifiche sull’immobile prima di procedere, e che sapremo dare la giusta consulenza in merito al corretto valore di mercato del bene in vendita.

Nel caso invece l’immobile fosse di un collega, beh direi che dovrebbe tutto essere più semplice, dico dovrebbe, le collaborazioni oggi sono considerate cosa più normale rispetto a un tempo.

 

casashare mls offerta immobiliare

 

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]Casashare ha di fatto introdotto un concetto allargato di MLS, superando i limiti geografici e tecnologici imposti da alcune piattaforme utilizzate dai consulenti immobiliari, che spesso riconducono a un limitato portafoglio immobiliare. Non dimentichiamo infatti che ci sono MLS con poche decine di agenzie e quindi un’offerta molto limitata.[/typo_blockquote]

Surroga Mutuo

Surroga Mutuo: ovvero tutto quello che dovresti sapere per ridurre in modo consistente la tua rata mensile di mutuo senza costi aggiuntivi
In ambito mutui casa, il termine “surroga mutuo” sta entrando nel lessico comune al pari di “default” e “spread”

default e spread

Diciamocela tutta, fino alla fine del 2011 sono entrati nel linguaggio comune (anche da bar) i termini “default” e “spread” sull’onda di una crisi che stava attanagliando il mondo intero ma che soprattutto in Italia ci ha fatto vivere momenti di alta tensione.
Perché questi termini, fino a ieri sconosciuti, erano identificati come il male oscuro che causava la stretta creditizia ed a cascata tutti i problemi della nostra economia: in primis l’azzeramento del comparto immobiliare.

Bene, oggi gli scenari macroeconomici si sono fortunatamente modificati un po’, e negli ultimi mesi è entrato nel nostro lessico comune un nuovo termine “surroga mutuo”.

Parliamoci chiaro, non c’è nulla di nuovo intorno a questo termine. C’è sempre stato ed abbiamo sempre conosciuto il suo significato, ma oggi ne parliamo perché la sua notorietà è in un momento di prepotente ascesa.

Se osserviamo i dati CRIF (note di febbraio 2015) osserviamo che la domanda dei mutui sta registrando ritmi di crescita vertiginosi: + 38,7% rispetto al mese di febbraio 2014

domanda mutui casa febbraio 2015

Addirittura sono 20 mesi consecutivi che rileviamo un trend crescente.

surroga-mutuoMa analizzando i dati, qualcosa non torna: non vi è proporzionalità tra aumento della domanda di mutui, aumento delle erogazioni di mutui casa ed aumento del numero delle transazioni immobiliari.
A riequilibrare questi dati ci pensa la surroga mutuo, a breve entriamo nel dettaglio delle spiegazioni, ma prima soffermiamoci su questi grafici di Google: quante sono le ricerche da parte del popolo della rete sull’argomento surroga del mutuo (grafico a destra).

Da settembre ad oggi c’è stata un’impennata significativa dell’interesse degli utenti su questo argomento. Se osserviamo l’andamento degli ultimi anni tale aspetto è ancora più evidente da questo grafico:
trend surroga mutuo
Ma perché tutto questo rumore?
Beh, diciamo che la BCE ed il nostro buon Draghi hanno dato un forte impulso in tal senso:

  • Costo del denaro ai minimi storici.
  • Forte immissione di liquidità nel sistema bancario.
  • Quantitative easing: la politica della BCE che induce le banche ad utilizzare in modo profittevole la liquidità erogata incentivando il prestito alle famiglie e alle imprese anziché acquistare titoli di Stato che non hanno resa.

Per farla breve: le banche non hanno più scuse per non fare le banche, ma soprattutto sembra che non convenga loro non farlo.

Ecco quindi la risposta che cercavamo: c’è più liquidità, le banche erogano mutui, ma le compravendite residenziali non decollano. Il forte tasso di crescita dei mutui è “gonfiato” dall’alto tasso di richieste di surroghe: ossia i mutui concessi a coloro che già ne avevano uno e che lo sostituiscono a zero spese con uno più vantaggioso presso un’altra banca. (Decreto Bersani)

Tale operazione sembra che sia, come si dice in gergo, Win-Win.
Vince il richiedente la surroga perché ottiene condizioni migliori rispetto al proprio mutuo, e con gli attuali tassi il risparmio per ogni rata può essere notevole.
Conviene alle banche perché acquisiscono clienti affidabili e a basso rischio, che hanno una storia di corretto rimborso del precedente mutuo e possono quindi impiegare i propri budget destinati ai mutui anche in presenza di un mercato immobiliare fermo o comunque in lenta ripresa.

Questo aspetto nel valutare il ricorso all’operazione di surroga è molto importante:
la surroga è uno strumento a disposizione di tutti i mutuatari che consente di poter spostare il mutuo verso un altro istituto che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi (pratiche notarili, ecc.).
Con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata ma non l’importo del debito residuo.
Se si chiede un importo maggiore rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca.
In questo caso non si parla più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

Ma è veramente necessario cambiare banca per ottenere condizioni migliori del proprio mutuo ed adeguare le rate alle nuove condizioni di mercato?

Il primo passo consigliato è quello di proporre alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni in essere per adeguarlo ai nuovi scenari. La banca deve valutare se pur di non correre il rischio di perdere un cliente, accordare nuove condizioni più svantaggiose per se ed accettare un compromesso.
In caso di rifiuto da parte della propria banca si può sempre optare per la surroga.

Ma conviene sempre surrogare un mutuo?

Teoricamente, non ci sono limiti alle richieste di surroghe, ma il richiedente deve sapere che probabilmente sarà l’unica volta che gli verrà concesso.
La banca che incappa in un cliente che ha già surrogato più di una volta, è consapevole che probabilmente lo farà ancora e sarà più rigida a concederla.

Risolto l’arcano del punto precedente si entra nel tecnico: e qui si apre un mondo oscuro a chi non mastica un po’ di “economia domestica”… tutto dipende dalle condizioni di partenza, il tasso che si sta pagando è composto da vari elementi:

  • spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e spread + Irs di periodo per i mutui a tasso fisso
  • durata residua: più è vicina la rata di estinzione mutuo e generalmente meno è conveniente in quanto la maggior parte dei piani ammortamenti utilizzati per i mutui sono “alla francese” che comportano soprattutto nei primi anni una quota interessi importante e via via prende più corpo quella capitale.

Concludendo, un mutuo surroga può essere molto conveniente in questo periodo a chi ha già un mutuo casa in essere. Se l’orizzonte temporale avanti a se è ancora lungo e le condizioni al momento della sottoscrizione cominciano a pesare nel bilancio mensile, il consiglio è di rivolgersi ad un consulente del credito di fiducia.

Noi come Re/Max Arca – Real Estate offriamo questo tipo di supporto ai nostri clienti gratuitamente, perché il nostro rapporto con la clientela non si esaurisce con la chiusura di un rogito.


Fonti:

Mandato di ricerca in esclusiva

COSA SI INTENDE PER MANDATO DI RICERCA D’ACQUISTO IN ESCLUSIVA? NE AVETE MAI SENTITO PARLARE?

Studiato per le persone che hanno poco tempo da dedicare alla ricerca della “propria  casa” e che desidererebbero affidarsi per questo ad una figura professionale di riferimento che, sulla base di precisi obbiettivi di ricerca prefissati, proponga gli immobili migliori sia come caratteristiche che come prezzo.

Mandato di ricerca immobiliare

Un impegno importante, se gestito con professionalità.  Non è da tutti.

Il Cliente che reputa interessante questa “collaborazione”  rimane sorpreso quando spiego nei dettagli di cosa si tratta e questo perché si accorge che niente viene lasciato al caso.

Il  mio specifico impegno professionale, è il seguente:

Ricerca attiva di tutti gli immobili in vendita oggi e nel prossimo futuro, in base ai criteri di ricerca stabiliti, proposti sul mercato immobiliare di riferimento.

Se l’immobile che desta interesse è gestito da un collega non facente parte del nostro network, presentandomi come interessato in forza di un incarico di ricerca d’acquisto in esclusiva, nessuno fino ad ora mi ha mai risposto negativamente riguardo alla possibilità di proporlo. Stesso discorso vale per i venditori privati.

Grazie agli strumenti di cui mi avvalgo, questo portafoglio viene continuamente aggiornato.

Ricerca attiva “personale” e “su strada” per cercare ad hoc nuove proposte e cartelli da privati;

Valutazione delle offerte che reputerò interessanti, sempre in riferimento ai filtri di ricerca decisi, con verifica in loco degli stessi prima di proporli all’attenzione del Cliente, con invio di piantine e fotografie, dando un Feedback specifico su ogni immobile per poi fissare un eventuale appuntamento per la visione.

Il Cliente quando vede dei cartelli di proposte immobiliari interessanti, è sufficiente che me lo comunichi via mail o smartphone, verificherò poi personalmente di cosa esattamente si tratta, aggiornando in merito.

Quando il Cliente trova, dopo una attenta e condivisa valutazione, “la Sua casa”, verrà assistito e consigliato per la stesura di una proposta d’acquisto, dando un suggerimento sul giusto valore commerciale da attribuire al bene e di conseguenza preparare una tecnica da adottare nella trattativa che possa portare i migliori risultati.
Questa assistenza seguirà fino al rogito notarile di compravendita e al postvendita.

Anticipatamente alla firma della proposta d’acquisto, verrà verificata la regolarità della provenienza dell’immobile, la corrispondenza delle licenze edilizie e di abitabilità concesse, nonché la conformità catastale e l’esistenza o meno di gravami inscritti nei pubblici registri.

Controlli che abitualmente vengono fatti al momento del preliminare o dell’atto di compravendita ma è importante tutelarsi già in fase di proposta d’acquisto.

Solo ed esclusivamente quando la proposta d’acquisto sarà andata a buon fine, maturerà il compenso professionale pattuito e che comunque non si andrà mai a sommare a nessun altro costo di intermediazione.

Trascorso il tempo stabilito per l’incarico senza risultato positivo, nessun compenso professionale o costo economico verrà richiesto.

Mi piace sottolineare che con i Clienti ai quali ho cercato la propria casa, si è sempre instaurato un ottimo rapporto professionale ed inevitabilmente di reciproca stima, portando ad una felice conclusione.

Immobiliare Arcore

Immobiliare Arcore e Brianza: segnali di ripresa?

Immobiliare Arcore e Brianza

La Camera di Commercio di Monza e Brianza ha reso pubblica un’analisi del mercato immobiliare del territorio.

Il dato principale che possiamo evincere è che il 2014 si è chiuso per il mercato residenziale con un aumento delle transazioni rispetto all’anno orribile del 2013.

Immobiliare Arcore

(Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza su dati Agenzia del Territorio)

Se a livello nazionale possiamo parlare di timidi segnali di ripresa, possiamo dire che tale tendenza può essere riscontrata anche sul territorio Brianzolo. Non parliamo di numeri esaltanti.

Se ad esempio paragoniamo questi dati con le grandi città dove a Firenze e Bologna sono stati registrati balzi percentuali in doppia cifra (+ 22,8% e + 18,7%).

immobiliare grandi comuni italia

Tuttavia in uno scenario molto complesso che ha bloccato il settore per diversi anni possiamo ipotizzare che il fondo lo abbiamo toccato ed ora è possibile una risalita.
Comprare casa ad Arcore (o in Brianza) torna ad essere nuovamente un sogno da realizzare.

Quali possono essere le leve di questa potenziale “rinascita” dell’immobiliare Arcore e Brianza in genere?

Il mercato immobiliare italiano registra un +3,6% a livello nazionale come dato aggregato, ma a fronte di questo incremento delle transazioni residenziali il prezzo del mattone ha continuato a scendere.

immobiliare italia 2014

Dinamiche molto simili sono state illustrate nel report Immobiliare Milano di fine anno.

Come successo a livello nazionale, il prezzo per MQ in caduta per anni ha generato l’humus ideale per “invogliare” l’acquisto di una casa. Nei grandi comuni italiani questo sentiment è stato molto importante, e con elevata probabilità l’intero comparto immobiliare potrebbe beneficiare delle stesse dinamiche nazionali. L’immobiliare di Arcore e della Brianza hanno enormi potenzialità da esprimere nei prossimi anni.

Perché questo ottimismo?

Oltre l’osservazione dei dati di mercato così come sono stati esposti, ci sono altro fattori socio-economici di rilevanza da prendere in considerazione:

  • + 31% la domanda di nuovi mutui (Fonte CRIF)
  • Tasso disoccupazione, a gennaio 2015 si è arrestata la caduta seppur con un timido – 0,1%

Quindi se la disoccupazione diminuisce, la domanda dei mutui cresce i prezzi delle case ai minimi storici sussistono tutte le condizioni affinchè si possa concretizzare l’acquisto di una casa.

L’immobiliare Arcore registra un -3,4% di variazione prezzi, in generale nell’immobiliare Brianza non si registrano variazioni in crescita dei prezzi delle case, al massimo stabilità per i comuni di Seregno e Limbiate.

prezzi case arcore

Ulteriore ottimismo lo porta la riduzione degli spread sui mutui che si confermerà o migliorerà per i richiedenti nei prossimi mesi per effetto del Quantitative Easing da parte della BCE:
Un maggiore stimolo agli istituti bancari italiani negli impieghi sui mutui casa grazie all’importante liquidità che ne deriverà dal provvedimento BCE.

“L’anno appena concluso ha registrato chiaramente i primi segnali positivi di ripresa mercato: domanda in crescita del 15%, spread di offerta in discesa media del 25% e nuove erogazioni in aumento del 10% sui primi 9 mesi del 2014. Se accostiamo a queste rilevazioni l’impatto atteso del nuovo Quantitative Easing BCE sul sistema bancario italiano – nuova iniezione di liquidità e nuovo stimolo agli impieghi in ambito credito casa con spread in ulteriore calo – appare ragionevole attendersi un anno 2015 di continuo sviluppo per il mercato, probabilmente non inferiore al 15-20% rispetto al 2014 – commenta Stefano Rossini – Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it –

Immobiliare Arcore e Brianza, cosa possiamo concludere?

Per chi desidera comprare casa ad Arcore ed in Brianza sussistono le migliori condizioni di mercato possibili che difficilmente potranno restare stabili ancora a lungo:

  • prezzi di mercato ai minimi storici
  • maggiori possibilità di accedere a mutui
  • spread muti ridotti ed in prospettiva stabili o addirittura decrescenti

Prima di effettuare un passo molto importante come l’acquisto di una casa, il consiglio è sempre quello di contattare il consulente immobiliare di fiducia.

Fonti:

case invendute milano e monza

Immobiliare Milano – Come chiude l’anno?

Immobiliare Milano, un anno positivo fra le tante difficoltà del comparto. E’ l’ora di comprare casa ora, ecco perchè.

compravendite residenziale italia 2014

A dispetto di quanto vediamo nel grafico a livello nazionale, è un vero piacere scrivere questo articolo!
L’immobiliare a Milano da inizio anno è ripartito e continua a crescere!

Non è l’ultimo dato che ci porta entusiasmo (+5,7% da analisi di esperti del settore immobiliare su dati Agenzie delle Entrate)
Già all’inizio del 2014 si registrava una ripresa, iniziata timidamente l’anno precedente.

Già, perchè il 2013 si era chiuso con un timido 0,01% nel comparto Milano Residenziale, dato che non deve suscitare ilarità se pensiamo che a livello nazionale si registrava un – 9,7%!!! (Fonte: Osmi Borsa Immobiliare Milano)

Marco Dettori (Presidente OSMI) ha associato queste dinamiche controtendenza del mercato immobiliare Milano a 2 fattori:

  1. Diffusione di edilizia di qualità
  2. Effetto EXPO che sta riqualificando e trasformando la città

Elementi che hanno aumentato l’attenzione da parte di investitori stranieri.

Si aggiunge un altro importante fattore endemico che ha bloccato il mercato immobiliare italiano in genere e nel particolare l’immobiliare milanese e della Brianza: allentamento della stretta creditizia.

Infatti si registrano dati molto positivi anche sul fronte della domanda dei mutui casa, come evidenzia lo studio del CRIF.
Nel mese di novembre 2014 la domanda è cresciuta del 21,1%, quindi in costante aumento da inizio anno.

 

L’aumento della domanda di mutui casa, è anche sintomo di una maggiore fiducia e finalmente le famiglie cominciano di nuovo a fare progetti per il futuro.
Anche le quote di erogazione sembra che siano tornate all’80%.

Genworthcompagnia specializzata nella copertura del credito in caso di insolvenza del mutuatario – stima che le erogazioni dei mutui superiori all’80% del valore dell’immobile raggiungeranno il 5% del totale.
400 milioni di euro di erogato in più rispetto al 2013.
Recita il comunicato di Genworth “Il 2014 non sarà l’anno che sancirà una vera e propria svolta, ma si confermano i segnali di un’inversione di tendenza per il prossimo futuro, per quanto riguarda il mercato sia dei mutui residenziali che delle compravendite immobiliari”

Le prospettive per l’immediato futuro possiamo definirle ancora positive, salvo che non subentrino scossoni o veri terremoti nel fragile quadro finanziario mondiale.

Perché c’è da essere positivi?

Per anni abbiamo letto e detto che se riparte l’immobiliare riparte l’Italia.
Anche le scelte dell’attuale Governo sembra abbiano preso coscienza di questo “luogo comune” (?)
Infatti nel provvedimento “Sblocca Italia” sono state inserite importanti agevolazioni fiscali (Bonus Fiscali fino a 60.000 €) e per la prima volta viene quantomeno “nominato” lo strumento del Rent-to-buy, sperando che diventi un primo passo verso una regolamentazione definitiva.

Aggiungiamo anche la possibilità di accedere a Fondi di Garanzia per le abitazioni principali ad alta efficienza energetica e non ultimo anche le manovre della BCE che hanno di fatto azzerato il costo del denaro ed i mutui oggi hanno spread veramente ridotti tanto da rendere una rata mutuo concorrenziale con un canone di affitto.
Nonostante il peso della tassazione per la casa in Italia resti una zavorra, l’immobiliare ricomincia nuovamente a ricoprire il ruolo che ha storicamente ricoperto per gli italiani.

Tutti questi fattori “sociali” vanno anche contestualizzati nello scenario dei prezzi delle case e degli stock immobiliari invenduti.

I prezzi delle case a Milano infatti continuano a calare o comunque non stanno crescendo. Situazione che rimarrà stabile ancora per poco.
Chi vuol acquistare casa deve accelerare il passo, perché comprerebbe alle migliori condizioni di mercato.
Molti proprietari, analizzando queste informazioni valuteranno altresì di aspettare a vendere perché potrebbero realizzare di più nei prossimi mesi se la situazione è quella che stiamo descrivendo.

Quindi un grande punto di attenzione per il proprietario di una casa in questa situazione è che l’attesa potrebbe fargli perdere opportunità.

In Italia lo stock di case invendute sul mercato è di oltre un milione (Luca Dondi, il direttore generale di Nomisma).
A Milano e Monza i volumi di stock immobiliari invenduti sono importanti.
L’offerta sul mercato è molto superiore alla domanda assorbile, quindi un atteggiamento troppo attendista del proprietario potrebbe far perdere opportunità di vendere e ritrovarsi ancora per lungo periodo il capitale immobilizzato. Una casa come capitale immobilizzato rappresenta un costo annuale importante (soprattutto se seconda casa). Se a tale scenario aggiungiamo che negli ultimi 5 anni i canoni di affitto si sono ridotti di oltre il 20% consiglierei ad un proprietario intenzionato a vendere di valutare molto bene la situazione con il proprio consulente immobiliare di fiducia.
 

case invendute milano e monza

Case24Plus – Case Invendute Italia

 

Altre fonti:


Autore: Gianluca Capone