Nuovo minimo storico per i tassi sui mutui casa

Nel suo Monthly Outlook di maggio, l’ABI certifica un nuovo calo nell’andamento dei tassi di interesse medi sulle nuove operazioni per acquisto di abitazioni: una flessione che ha disatteso le stime di alcuni dei principali analisti, e che sembra influenzato non solo – ancora una volta – da un notevole peso delle surroghe, quanto anche dal passo indietro compiuto dal tasso base sul fisso, che sembrava invece avviarsi verso una lenta ma costante risalita. Continua a leggere Nuovo minimo storico per i tassi sui mutui casa

Report ABI marzo 2018 mutui casa

Continua a crescere il volume dei mutui erogati agli italiani

Il bollettino di aprile dell’ABI conferma i buoni segnali di ripresa da parte del comparto creditizio tricolore. Come da attese, infatti, è in crescita la dinamica del totale dei prestiti alle famiglie, con un incremento che riguarda  altresì quello dei mutui casa, il cui stock – a febbraio 2018 – risultava essere maggiore del 2,6% su base tendenziale. Una buona notizia che, in aggiunta, risulta essere influenzata da una vera e propria impennata dei nuovi mutui, in grado di aprire le porte a un 2018 che potrebbe certificare la definitiva uscita dalle criticità. Continua a leggere Continua a crescere il volume dei mutui erogati agli italiani

Mutui casa: il 2018 parte con – 10,8%, nuova flessione delle surroghe

La nuova flessione delle surroghe sul mercato creditizio italiano influenza negativamente l’intero comparto delle richieste di finanziamenti per la casa. È questa, in estrema sintesi, la panoramica di quanto accaduto a inizio 2018, caratterizzato da un mese di gennaio in cui le interrogazioni per le richieste di mutui casa sono calate del 10,8% rispetto a quanto non fosse stato rilevato nello stesso periodo dell’anno precedente. Continua a leggere Mutui casa: il 2018 parte con – 10,8%, nuova flessione delle surroghe

Barometro CRIF, nuova flessione delle richieste di mutui e surroghe

Stando ai dati recentemente elaborati all’interno del Barometro CRIF, nel mese di novembre le interrogazioni relative alle richieste di nuovi mutui e surroghe sono calate del 20,4% a/a, trascinando in un -10,3% a/a il dato relativo ai primi 11 mesi dell’anno. Una contrazione apparentemente grave, che tuttavia cela in via principale (e quasi esclusiva) il fatto che gli italiani stanno prevedibilmente perdendo interesse per la componente di surrogabilità dei finanziamenti già erogati. Continua a leggere Barometro CRIF, nuova flessione delle richieste di mutui e surroghe

Mutui casa: calano tassi e tempi di erogazione

costo dei mutui casaStando alle ultime rilevazioni effettuata dalla Banca d’Italia sul comparto creditizio italiano, i tassi di interesse sui prestiti erogati alle famiglie italiane per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie collegate al mutuo, sono pari al 2,47 per cento, in lieve calo rispetto ai mesi precedenti.

Per il bollettino di agosto “Banche e moneta” dell’istituto monetario italiano, pertanto, il costo di un finanziamento destinato all’acquisto di una propria abitazione sta continuando a diminuire, prolungando un positivo trend che nella scorsa stagione sembrava essere destinato a invertirsi o, quanto meno, a stabilizzarsi. Continua a leggere Mutui casa: calano tassi e tempi di erogazione

mutui casa

Mutui casa, il tasso fisso è ancora il preferito

I mutui casa a tasso fisso continuano ad essere fortemente preferiti rispetto agli equivalenti a tasso variabile, e il recente rialzo dei tassi medi applicati sul mercato italiano non costo dei mutui casasembra aver pregiudicato il maggiore appeal che il tasso certo e invariabile può garantire nei confronti della clientela che sceglie di indebitarsi con tale forma tecnica di costo del denaro. Facile, d’altronde, intuirne i motivi: i tassi ancora su livelli minimi recenti permettono di “congelare” il proprio debito su interessi di grande convenienza, soprattutto quando i tassi di mercato riprenderanno la loro rincorsa al rialzo. Il tutto, peraltro, nonostante il mutuo a tasso variabile rimanga di oltre 100 punti base più basso rispetto al mutuo a tasso fisso.

Tassi variabili, offerte sotto l’1%

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Pignoramenti case: tutto più semplice per Banche? Parliamone!

Pignoramenti case facili, questa è la nuova polemica dai toni molto accesi che sta animando il mondo dell’immobiliare nelle ultime settimane.

pignoramento case

Va chiarito subito, per uscire da facili luoghi comuni e qualunquismi, che questo provvedimento governativo è figlio dell’applicazione della direttiva UE 17/2014 conosciuta anche come “Mortgage Credit Directive” Continua a leggere Pignoramenti case: tutto più semplice per Banche? Parliamone!

Immobili in vendita dalle banche?

Le banche entrano “di prepotenza” (come dicono in molti) nel mercato immobiliare.
Case in vendita dalle banche, qual è la realtà? Un viaggio fra paure, pregiudizi e processi alle intenzioni.

immobili in vendita dalle banche
E’ il tema caldo del settore immobiliare del momento che schiera in prima linea gli agenti immobiliari ed anche i potenziali acquirenti che tentano di capire se veramente possa essere o meno un’opportunità per realizzare il sogno di comprare la prima casa oppure effettuare investimenti immobiliari.

“Ascoltando” i vari gruppi sui Social Network si desume l’esistenza (o meglio, il sospetto) di un certo nesso fra
Banca → Casa → Mutuo. Spesso si cade nel qualunquismo più assoluto e si perdono di vista altri elementi.

Come la penso io?

Non è difficile osservare che grandi gruppi bancari (Unicredit, Intesa San Paolo, Unipol per citarne alcuni) abbiano deciso di entrare nel settore immobiliare.
Per me che svolgo questa professione, cosa significa realmente?
Significa che importanti Società hanno reputato “utile” dopo approfondite analisi di mercato aprirsi ad un settore che in molti considerano “morto” perché hanno individuato un’opportunità di business!

La casa è ancora un grande interesse per gli italiani!
Questa è la prima buona notizia per chi come me svolge professionalmente l’attività di agente immobiliare!

Immobili in vendita dalle banche? Non è proprio così.
Ho visto con molta attenzione un contradditorio fra la D.ssa Anna CarbonelliDir. Gen. Intesa San Paolo Casa – e Bruno VettoreCEO Coldwell Banker Italy

“Le case non possono essere vendute agli sportelli”.
Il progetto di Intesa San Paolo nasce per fornire risposta ai bisogni NON finanziari di molte persone ma soprattutto dalla richiesta di professionalità e qualità da parte di acquirenti e venditori alla categoria degli agenti immobiliari che a fronte delle commissioni pagate si aspettano un elevato livello di servizio.
Purtroppo dai focus group tale professionalità non è percepita dagli utenti finali (clienti delle agenzie immobiliari) – spiega nell’intervento la D.ssa Anna Carbonelli.
Viene meno il luogo comune che le banche entrino nel settore immobiliare per “liberarsi” degli immobili in sofferenza. I così detti “non performing loans” (NPL).

A tal riguardo, ci eravamo già interrogati su tali aspetti come Arca Immobiliare ed a giugno abbiamo effettuato un sondaggio che almeno a Milano ed in Brianza smentisce tale visione, ma probabilmente a livello nazionale potrebbe essere veritiera.
Anticipiamo stralcio di un report che pubblicheremo nei prossimi giorni. Abbiamo chiesto agli intervistati quanto sia vera questa affermazione “Le agenzie immobiliari non offrono professionalità”
solo il 23% è concorde esplicitamente con la visione espressa sopra.

qualità agenzie immobiliari in Brianza

Le banche entrano nel mercato immobiliare perché hanno intravisto un’importante opportunità di business.
La casa per gli italiani rappresenta il 68% della ricchezza delle famiglie. Per svolgere questa attività sono necessarie risorse umane altamente specializzate nella transazione di immobili, per tale motivo sono stati “reclutati” agenti immobiliari che da anni svolgono tale professione.

Tale attività non può essere svolta dalle banche, infatti sono Società separate giuridicamente che non possono avere per legge alcun “collegamento” con l’attività bancaria in quanto tale.
I sistemi informativi delle 2 società saranno separati e l’eventuale richiesta di mutui seguirà il normale iter di bancabilità. Tradotto: non è rivolgendosi ad un’agenzia facente capo ad uno dei gruppi bancari che si tagliano le curve per accedere ad al mutuo. Sfatiamo anche questo falso mito!

Alcune Associazioni di Categoria degli Agenti Immobiliari stanno cercando di “tutelarsi” con esposti all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per l’ingerenza delle banche nel settore dell’intermediazione immobiliare, non si sa come andrà a finire e intanto meglio accettare di convivere con questi nuovi attori.

Prima di dare giudizi però, sarà bene attendere di vederli sul campo.
Ma un nuovo competitor deve essere stimolo per fare meglio. Certo, chi da anni non ha fatto nulla per adattarsi al mercato e offrire sempre nuovi e migliori servizi ai propri clienti, dovrà preoccuparsi.
Nell’intervista citata sopra la D.ssa Anna Carbonelli di Intesa San Paolo, dice che si lavorerà solo con incarichi in esclusiva, con elevati standard documentali relativi all’immobile oltre che relativi a privacy e antiriciclaggio, e che non ci saranno “abusivi”.

Questi sono standard che noi applichiamo già da tempo. Ma guardiamoci intorno.

  • Quante agenzie, anche tra i più importanti franchising, ha questi standard?
  • Quanti abusivi ancora oggi lavorano in questo settore e magari vengono pure premiati per i risultati raggiunti?
  • Quante volte si lavora con accettabili standard documentali?

E allora dico, ben vengano le banche! 

Certo, loro potranno avvalersi di ingenti risorse finanziarie per fare investimenti, e nessuna agenzia potrà competere.
Sarà interessante vedere se questo renderà i vari franchisor un po’ più propositivi nei confronti delle loro reti.

Tuttavia, per mie trascorse esperienze in altri settori, sia in grosse multinazionali che in piccole start up,
devo dire che piccole realtà possono fare meglio di realtà molto più grandi e strutturate, in quanto spesso sono più vicine ai clienti.
Instaurano relazioni più durature, sono più veloci nelle decisioni e nei cambiamenti imposti dal mercato.

E poi, per fare un parallelo, conosco validi professionisti promotori finanziari che gestiscono clienti e che non temono di certo la concorrenza delle Banche per le proposte di investimento ai propri clienti.
Ma sto parlando di validi professionisti.

Un’altra considerazione andrebbe fatta sulle figure professionali che le Banche saranno in grado di attirare.
Mentre alcune Banche faranno delle convenzioni con realtà già presenti sul territorio, Intesa San Paolo ha un modello di business molto diverso e si avvarrà di dipendenti con più o meno esperienza.
Ritengo che l’attività di Agente Immobiliare sia tipicamente un’attività imprenditoriale e non saprei come collocare coloro che da imprenditori si troveranno a fare i dipendenti, solitamente il passaggio è contrario.

Ciò che si vuol offrire al mercato è: organizzazione, metodo e alta professionalità

Su questi temi da anni convengo che siano necessari.
Benvenute a queste organizzazioni se riusciranno, anche grazie ai loro investimenti, a fare cultura e pulizia nel settore.
Infatti noi siamo attivissimi su tale fronte e particolarmente attenti alle esigenze del cliente.
Anche noi pensiamo che questo lavoro non vada “improvvisato” ma vada svolto in modo imprenditoriale.
Compravendere immobili ha un impatto finanziario e psicologico molto forte sulle persone e sulle famiglie.
Forse sarà il più grande acquisto che una persona farà nella sua vita e che li indebiterà per 15/20/30 anni.

Non a caso il nostro slogan è “Case che accolgono persone”.
Sono le persone che fanno la differenza e noi le poniamo al centro del nostro lavoro.


Fonti:

ReatorTV
Puntata del 18/06/2015 – Banche e immobiliare, una nuova sfida per gli operatori?
Anna Carbonelli Dir. Gen. Intesa San Paolo Casa e Bruno Vettore CEO Coldwell Banker Italy

Surroga Mutuo

Surroga Mutuo: ovvero tutto quello che dovresti sapere per ridurre in modo consistente la tua rata mensile di mutuo senza costi aggiuntivi
In ambito mutui casa, il termine “surroga mutuo” sta entrando nel lessico comune al pari di “default” e “spread”

default e spread

Diciamocela tutta, fino alla fine del 2011 sono entrati nel linguaggio comune (anche da bar) i termini “default” e “spread” sull’onda di una crisi che stava attanagliando il mondo intero ma che soprattutto in Italia ci ha fatto vivere momenti di alta tensione.
Perché questi termini, fino a ieri sconosciuti, erano identificati come il male oscuro che causava la stretta creditizia ed a cascata tutti i problemi della nostra economia: in primis l’azzeramento del comparto immobiliare.

Bene, oggi gli scenari macroeconomici si sono fortunatamente modificati un po’, e negli ultimi mesi è entrato nel nostro lessico comune un nuovo termine “surroga mutuo”.

Parliamoci chiaro, non c’è nulla di nuovo intorno a questo termine. C’è sempre stato ed abbiamo sempre conosciuto il suo significato, ma oggi ne parliamo perché la sua notorietà è in un momento di prepotente ascesa.

Se osserviamo i dati CRIF (note di febbraio 2015) osserviamo che la domanda dei mutui sta registrando ritmi di crescita vertiginosi: + 38,7% rispetto al mese di febbraio 2014

domanda mutui casa febbraio 2015

Addirittura sono 20 mesi consecutivi che rileviamo un trend crescente.

surroga-mutuoMa analizzando i dati, qualcosa non torna: non vi è proporzionalità tra aumento della domanda di mutui, aumento delle erogazioni di mutui casa ed aumento del numero delle transazioni immobiliari.
A riequilibrare questi dati ci pensa la surroga mutuo, a breve entriamo nel dettaglio delle spiegazioni, ma prima soffermiamoci su questi grafici di Google: quante sono le ricerche da parte del popolo della rete sull’argomento surroga del mutuo (grafico a destra).

Da settembre ad oggi c’è stata un’impennata significativa dell’interesse degli utenti su questo argomento. Se osserviamo l’andamento degli ultimi anni tale aspetto è ancora più evidente da questo grafico:
trend surroga mutuo
Ma perché tutto questo rumore?
Beh, diciamo che la BCE ed il nostro buon Draghi hanno dato un forte impulso in tal senso:

  • Costo del denaro ai minimi storici.
  • Forte immissione di liquidità nel sistema bancario.
  • Quantitative easing: la politica della BCE che induce le banche ad utilizzare in modo profittevole la liquidità erogata incentivando il prestito alle famiglie e alle imprese anziché acquistare titoli di Stato che non hanno resa.

Per farla breve: le banche non hanno più scuse per non fare le banche, ma soprattutto sembra che non convenga loro non farlo.

Ecco quindi la risposta che cercavamo: c’è più liquidità, le banche erogano mutui, ma le compravendite residenziali non decollano. Il forte tasso di crescita dei mutui è “gonfiato” dall’alto tasso di richieste di surroghe: ossia i mutui concessi a coloro che già ne avevano uno e che lo sostituiscono a zero spese con uno più vantaggioso presso un’altra banca. (Decreto Bersani)

Tale operazione sembra che sia, come si dice in gergo, Win-Win.
Vince il richiedente la surroga perché ottiene condizioni migliori rispetto al proprio mutuo, e con gli attuali tassi il risparmio per ogni rata può essere notevole.
Conviene alle banche perché acquisiscono clienti affidabili e a basso rischio, che hanno una storia di corretto rimborso del precedente mutuo e possono quindi impiegare i propri budget destinati ai mutui anche in presenza di un mercato immobiliare fermo o comunque in lenta ripresa.

Questo aspetto nel valutare il ricorso all’operazione di surroga è molto importante:
la surroga è uno strumento a disposizione di tutti i mutuatari che consente di poter spostare il mutuo verso un altro istituto che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi (pratiche notarili, ecc.).
Con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata ma non l’importo del debito residuo.
Se si chiede un importo maggiore rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca.
In questo caso non si parla più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

Ma è veramente necessario cambiare banca per ottenere condizioni migliori del proprio mutuo ed adeguare le rate alle nuove condizioni di mercato?

Il primo passo consigliato è quello di proporre alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni in essere per adeguarlo ai nuovi scenari. La banca deve valutare se pur di non correre il rischio di perdere un cliente, accordare nuove condizioni più svantaggiose per se ed accettare un compromesso.
In caso di rifiuto da parte della propria banca si può sempre optare per la surroga.

Ma conviene sempre surrogare un mutuo?

Teoricamente, non ci sono limiti alle richieste di surroghe, ma il richiedente deve sapere che probabilmente sarà l’unica volta che gli verrà concesso.
La banca che incappa in un cliente che ha già surrogato più di una volta, è consapevole che probabilmente lo farà ancora e sarà più rigida a concederla.

Risolto l’arcano del punto precedente si entra nel tecnico: e qui si apre un mondo oscuro a chi non mastica un po’ di “economia domestica”… tutto dipende dalle condizioni di partenza, il tasso che si sta pagando è composto da vari elementi:

  • spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e spread + Irs di periodo per i mutui a tasso fisso
  • durata residua: più è vicina la rata di estinzione mutuo e generalmente meno è conveniente in quanto la maggior parte dei piani ammortamenti utilizzati per i mutui sono “alla francese” che comportano soprattutto nei primi anni una quota interessi importante e via via prende più corpo quella capitale.

Concludendo, un mutuo surroga può essere molto conveniente in questo periodo a chi ha già un mutuo casa in essere. Se l’orizzonte temporale avanti a se è ancora lungo e le condizioni al momento della sottoscrizione cominciano a pesare nel bilancio mensile, il consiglio è di rivolgersi ad un consulente del credito di fiducia.

Noi come Re/Max Arca – Real Estate offriamo questo tipo di supporto ai nostri clienti gratuitamente, perché il nostro rapporto con la clientela non si esaurisce con la chiusura di un rogito.


Fonti: