Agenzia Immobiliare Milano e Brianza - Pagina 10 di 10 - Il tuo punto di riferimento per la mediazione immobiliare a Milano e in Brianza

Rent To Buy

Per facilitare le vendite in un periodo di difficoltà di accesso al credito, è stato introdotto nel nostro ordinamento il contratto “rent to buy”.

Si tratta di una particolare tipologia contrattuale che permette di conciliare la domanda abitativa con la necessità di alleggerimento dei costi finanziari.

I benefici sono quindi sia per l’acquirente che per il venditore.

In pratica, il futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni.
L’importo mensile è composto da una parte che va imputata a titolo di canone locativo e dalla rimanente parte che va imputata a titolo di acconto sul futuro acquisto.

Al termine del periodo pattuito tra le parti (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile con il pagamento del residuo prezzo.

Le parti possono liberamente determinare la durata della fase di godimento del bene (che non può comunque essere superiore a 10 anni), la quota del canone da imputarsi a locazione e ad acconto, eventuali clausole penali e altri aspetti non espressamente vietati dall’ordinamento.

La norma prevede poi che il contratto debba considerarsi risolto per inadempimento del futuro acquirente in caso di mancato pagamento di una quota di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso quindi di inadempimento del futuro acquirente, il futuro venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a ritenere le somme versategli quale indennità.

Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente (futuro venditore) questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Naturalmente, in caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà decidere di rivolgersi al Tribunale per chiedere al Giudice di disporre il passaggio di proprietà verso il pagamento del prezzo pattuito.

E’ inoltre previsto che il contratto “rent to buy” venga trascritto come è possibile farlo per un contratto preliminare di compravendita.

Uno dei vantaggi più interessanti del “rent to buy” è quello di permettere all’acquirente di essere in grado di provare all’istituto di credito la propria capacità di pagare un canone mensile.
Se infatti per diversi anni è già stato pagato il canone, ciò lascia intendere che la capacità reddituale dell’acquirente sia adeguata per la concessione di un mutuo con un canone mensile del valore di quello stabilito nel “rent to buy”.

Il vantaggio per il venditore è sia quello di liberarsi, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile, sia quello di riuscire a trovare con più facilità un acquirente. Inoltre, contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto, il locatore (futuro venditore) non finanzia il conduttore ma si limita a consentirgli il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più agevolmente al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

Una buona agenzia immobiliare sarà certamente in grado di consigliare il miglior contratto tra quelli che rientrano nell’alveo dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita (ad es. la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, il contratto di locazione con preliminare di futura vendita, il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita). Ognuno presenta delle proprie peculiarità e sarà quindi opportuno identificare il contratto migliore per il caso concreto. Il “rent to buy” è certamente da tenere in considerazione.

Di seguito si riporta, ad ogni buon fine, il testo della norma.

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (in G.U. n. 212 del 12.9.2014), in vigore dal 13 settembre 2014, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 262 dell’11.11.2014), in vigore dal 12 novembre 2014, ha introdotto la disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, altresì indicati come rent to buy. Detto art. 23 dispone quanto segue: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 2 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”. 8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella Gazzetta ufficiale”.

Altre fonti:

Le 10 cose da sapere sul rent to buy – Notariato.it

Comprare casa milano e brianza - Sondaggio

Comprare Casa Oggi Milano e Brianza – Sondaggio

Riportiamo di seguito i risultati del sondaggio “comprare casa oggi ” che ha interessato la provincia di Monza e Brianza e la città di Milano, zone nelle quali opera l’agenzia immobiliare Arca Real Estate.
L’obiettivo del sondaggio non è solo informativo e di analisi di mercato, ma anche scoprire ed individuare le aree di intervento al fine di migliorare il servizio ed essere sempre più vicini alle necessità delle persone.

In questo sondaggio abbiamo affrontato le particolari tematiche legate a colui che è alla ricerca di una casa.
Non rientra pertanto l’analisi di coloro che hanno la necessità di porre sul mercato il proprio appartamento.
Per non creare confusione, tale analisi verrà effettuata in modo puntuale a breve.

Il nostro sondaggio è stato diviso in 2 sezioni:

La prima parte inerente le motivazioni all’acquisto.
La seconda parte legata alle modalità operative di acquisto come ricorrere al “fai da te” oppure rivolgersi a professionisti dell’immobiliare e/o consulenti immobiliari.

Motivazioni all’acquisto – Sintesi del sondaggio

La casa è ancora considerato un progetto di vita per il 75% delle persone intervistate e solo il 10% di queste esclude esplicitamente l’acquisto a favore dell’affitto.
La motivazione principale è quella di creare un nido per la propria famiglia. Non mancano le motivazioni di investimento.

E’ molto chiaro alla maggioranza di coloro che desiderano acquistare casa (o di cambiarla) che oggi sia il momento ottimale per farlo in quanto concorrono diverse circostanze molto positive:

Prezzi delle case ai minimi storici e vicino al punto di risalita
Accedere ai finanziamenti è di nuovo possibile, la stretta creditizia è stata allentata e addirittura si hanno valori di spread talmente bassi che una rata mutuo è spesso concorrenziale con il canone medio di affitto.

C’è poca conoscenza invece della possibilità di finanziamenti ed opportunità derivanti dal decreto Sblocca Italia
(es.: Fondo di Garanzia per accedere a mutui).

Se entriamo nel dettaglio, la soluzione ideale ricercata è il trilocale. La somma fra trilocali o soluzioni superiori supera il 70% delle preferenze.
Quasi escluso il monolocale con il 2% delle preferenze.
La scelta ideale è nel centro del proprio comune o vicino al posto di lavoro.
Poco più del 20% gradirebbero spostarsi verso la periferia.

I comuni più gettonati, oltre ovviamente Milano e Monza che raccolgono la maggior parte dei consensi, sono Sesto San giovanni, Arcore, Usmate, Vimercate, Segrate.
Preferenze anche per Villasanta, Lambrate, Triuggi, Cesano Maderno, Muggiò, Gorgonzola, Busnago, Agrate Brianza, Besana Brianza, Legnano.

13% il numero di persone che gradirebbero comprare la casa ma devono escludere a priori tale possibilità a causa di incertezze lavorative.
43% è il dato di coloro che vorrebbero comprare una casa nuova ma l’acquisto è condizionato alla vendita dell’attuale casa di proprietà.

Modalità operative di acquisto

Il primo dato sorprendente che salta subito all’occhio è che il 78% si rivolgerebbe ad un consulente immobiliare in caso di necessità.
1% esclude categoricamente l’agenzia immobiliare ed il 21% proverebbe prima a farlo da solo.

La maggior parte di coloro che si rivolgerebbero a consulenti immobiliari professionisti non ritiene adeguate le provvigioni richieste per la loro attività (quasi il 65%) ma ne riconoscono la professionalità nel 47% dei casi. Soprattutto se si rende necessario operare nel loro mercato di zona di riferimento.
Il 30% non saprebbero rispondere a tale domanda, segno che probabilmente non hanno le corrette informazioni sull’utilità di un consulente immobiliare nel complesso processo di una transazione immobiliare.
Di tale informazione i professionisti dovrebbero fare ammenda in quanto si rende necessaria una maggiore trasparenza e comunicazione per infondere cultura e fiducia nelle persone che vorrebbero usufruire di tali servizi a valore aggiunto.

Ancora elevato il dato di chi ha avuto esperienze con agenzie immobiliari che dichiarano di far perdere solo tempo in quanto non presentano soluzioni in linea con i propri desiderata (oltre il 28%).
Solo il 38% si considera pienamente soddisfatto.

I risultati di tale sondaggio sono stati per Arca Real Estate importanti e per alcuni aspetti illuminanti.
Abbiamo capito che sussistono diverse aree di miglioramento e saremmo grati ai lettori, di fornirci eventuali idee per essere sempre più vicini alle loro necessità.

Di seguito è possibile scaricare il report PDF con il dettaglio delle risposte alsondaggio.

[SCARICA SONDAGGIO PDF]

Immobili in vendita dalle banche?

Le banche entrano “di prepotenza” (come dicono in molti) nel mercato immobiliare.
Case in vendita dalle banche, qual è la realtà? Un viaggio fra paure, pregiudizi e processi alle intenzioni.

E’ il tema caldo del settore immobiliare del momento che schiera in prima linea gli agenti immobiliari ed anche i potenziali acquirenti che tentano di capire se veramente possa essere o meno un’opportunità per realizzare il sogno di comprare la prima casa oppure effettuare investimenti immobiliari.

“Ascoltando” i vari gruppi sui Social Network si desume l’esistenza (o meglio, il sospetto) di un certo nesso fra
Banca → Casa → Mutuo. Spesso si cade nel qualunquismo più assoluto e si perdono di vista altri elementi.

Come la penso io?

Non è difficile osservare che grandi gruppi bancari (Unicredit, Intesa San Paolo, Unipol per citarne alcuni) abbiano deciso di entrare nel settore immobiliare.
Per me che svolgo questa professione, cosa significa realmente?
Significa che importanti Società hanno reputato “utile” dopo approfondite analisi di mercato aprirsi ad un settore che in molti considerano “morto” perché hanno individuato un’opportunità di business!

La casa è ancora un grande interesse per gli italiani!
Questa è la prima buona notizia per chi come me svolge professionalmente l’attività di agente immobiliare!

Immobili in vendita dalle banche? Non è proprio così.
Ho visto con molta attenzione un contradditorio fra la D.ssa Anna Carbonelli – Dir. Gen. Intesa San Paolo Casa – e Bruno Vettore – CEO Coldwell Banker Italy –

“Le case non possono essere vendute agli sportelli”.
Il progetto di Intesa San Paolo nasce per fornire risposta ai bisogni NON finanziari di molte persone ma soprattutto dalla richiesta di professionalità e qualità da parte di acquirenti e venditori alla categoria degli agenti immobiliari che a fronte delle commissioni pagate si aspettano un elevato livello di servizio.
Purtroppo dai focus group tale professionalità non è percepita dagli utenti finali (clienti delle agenzie immobiliari) – spiega nell’intervento la D.ssa Anna Carbonelli.
Viene meno il luogo comune che le banche entrino nel settore immobiliare per “liberarsi” degli immobili in sofferenza. I così detti “non performing loans” (NPL).

A tal riguardo, ci eravamo già interrogati su tali aspetti come Arca Immobiliare ed a giugno abbiamo effettuato un sondaggio che almeno a Milano ed in Brianza smentisce tale visione, ma probabilmente a livello nazionale potrebbe essere veritiera.
Anticipiamo stralcio di un report che pubblicheremo nei prossimi giorni. Abbiamo chiesto agli intervistati quanto sia vera questa affermazione “Le agenzie immobiliari non offrono professionalità”
solo il 23% è concorde esplicitamente con la visione espressa sopra.

Le banche entrano nel mercato immobiliare perché hanno intravisto un’importante opportunità di business.
La casa per gli italiani rappresenta il 68% della ricchezza delle famiglie. Per svolgere questa attività sono necessarie risorse umane altamente specializzate nella transazione di immobili, per tale motivo sono stati “reclutati” agenti immobiliari che da anni svolgono tale professione.

Tale attività non può essere svolta dalle banche, infatti sono Società separate giuridicamente che non possono avere per legge alcun “collegamento” con l’attività bancaria in quanto tale.
I sistemi informativi delle 2 società saranno separati e l’eventuale richiesta di mutui seguirà il normale iter di bancabilità. Tradotto: non è rivolgendosi ad un’agenzia facente capo ad uno dei gruppi bancari che si tagliano le curve per accedere ad al mutuo. Sfatiamo anche questo falso mito!

Alcune Associazioni di Categoria degli Agenti Immobiliari stanno cercando di “tutelarsi” con esposti all’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato per l’ingerenza delle banche nel settore dell’intermediazione immobiliare, non si sa come andrà a finire e intanto meglio accettare di convivere con questi nuovi attori.

Prima di dare giudizi però, sarà bene attendere di vederli sul campo.
Ma un nuovo competitor deve essere stimolo per fare meglio. Certo, chi da anni non ha fatto nulla per adattarsi al mercato e offrire sempre nuovi e migliori servizi ai propri clienti, dovrà preoccuparsi.
Nell’intervista citata sopra la D.ssa Anna Carbonelli di Intesa San Paolo, dice che si lavorerà solo con incarichi in esclusiva, con elevati standard documentali relativi all’immobile oltre che relativi a privacy e antiriciclaggio, e che non ci saranno “abusivi”.

Questi sono standard che noi applichiamo già da tempo. Ma guardiamoci intorno.

Quante agenzie, anche tra i più importanti franchising, ha questi standard?
Quanti abusivi ancora oggi lavorano in questo settore e magari vengono pure premiati per i risultati raggiunti?
Quante volte si lavora con accettabili standard documentali?

E allora dico, ben vengano le banche!

Certo, loro potranno avvalersi di ingenti risorse finanziarie per fare investimenti, e nessuna agenzia potrà competere.
Sarà interessante vedere se questo renderà i vari franchisor un po’ più propositivi nei confronti delle loro reti.

Tuttavia, per mie trascorse esperienze in altri settori, sia in grosse multinazionali che in piccole start up,
devo dire che piccole realtà possono fare meglio di realtà molto più grandi e strutturate, in quanto spesso sono più vicine ai clienti.
Instaurano relazioni più durature, sono più veloci nelle decisioni e nei cambiamenti imposti dal mercato.

E poi, per fare un parallelo, conosco validi professionisti promotori finanziari che gestiscono clienti e che non temono di certo la concorrenza delle Banche per le proposte di investimento ai propri clienti.
Ma sto parlando di validi professionisti.

Un’altra considerazione andrebbe fatta sulle figure professionali che le Banche saranno in grado di attirare.
Mentre alcune Banche faranno delle convenzioni con realtà già presenti sul territorio, Intesa San Paolo ha un modello di business molto diverso e si avvarrà di dipendenti con più o meno esperienza.
Ritengo che l’attività di Agente Immobiliare sia tipicamente un’attività imprenditoriale e non saprei come collocare coloro che da imprenditori si troveranno a fare i dipendenti, solitamente il passaggio è contrario.

Ciò che si vuol offrire al mercato è: organizzazione, metodo e alta professionalità

Su questi temi da anni convengo che siano necessari.
Benvenute a queste organizzazioni se riusciranno, anche grazie ai loro investimenti, a fare cultura e pulizia nel settore.
Infatti noi siamo attivissimi su tale fronte e particolarmente attenti alle esigenze del cliente.
Anche noi pensiamo che questo lavoro non vada “improvvisato” ma vada svolto in modo imprenditoriale.
Compravendere immobili ha un impatto finanziario e psicologico molto forte sulle persone e sulle famiglie.
Forse sarà il più grande acquisto che una persona farà nella sua vita e che li indebiterà per 15/20/30 anni.

Non a caso il nostro slogan è “Case che accolgono persone”.
Sono le persone che fanno la differenza e noi le poniamo al centro del nostro lavoro.

Fonti:

ReatorTV
Puntata del 18/06/2015 – Banche e immobiliare, una nuova sfida per gli operatori?
Anna Carbonelli Dir. Gen. Intesa San Paolo Casa e Bruno Vettore CEO Coldwell Banker Italy

Attestato Certificazione Energetica: un’occasione da non sprecare

Come è noto, da dieci anni in Italia è stato stabilito l’obbligo di certificazione energetica degli edifici o di porzioni di essi in caso di transazioni immobiliari. Dal 2005 era stato istituito l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), diventato in seguito APE (Attestato di Prestazione Energetica) dal 2014 allo scopo di aderire alle disposizioni dell’Unione Europea.

La differenza fondamentale tra ACE e APE riguarda l’ampliamento dell’analisi: se con l’ACE era sufficiente considerare i consumi relativi al riscaldamento, con il nuovo APE è necessario estendere l’analisi a tutti i bisogni energetici: quindi climatizzazione invernale ed estiva, acqua calda sanitaria, ventilazione ecc.

Dal punto di vista sostanziale quindi l’APE risulta essere una radiografia molto più dettagliata e soprattutto più aderente agli effettivi consumi e quindi ai costi di esercizio di un immobile.

Poiché nella stragrande maggioranza dei casi l’introduzione dell’attestazione energetica è stata vissuta come un adempimento burocratico, è stata persa l’occasione di considerare invece tale obbligo come un’opportunità.

Infatti un’APE deve essere eseguita a cura di un esperto qualificato e registrato in appositi elenchi e quindi costituisce un’analisi tecnica oggettiva della relazione esistente tra le caratteristiche fisico-costruttive dell’immobile e il complesso delle dotazioni impiantistiche che lo rende fruibile. Un APE rappresenta sempre l’esito di uno studio che considera, fra i molti altri aspetti, lo spessore e la tipologia dei tamponamenti, le prestazioni dei serramenti, il tipo e la potenza dell’impianto di riscaldamento e così via. L’esperto, incaricato della redazione di un APE, deve innanzitutto eseguire almeno un sopralluogo all’immobile, acquisire un insieme talvolta anche cospicuo di disegni, di documentazioni tecniche e dei requisiti dei materiali e delle certificazioni tecniche rilasciate dai produttori industriali dei componenti edilizi e impiantistici. In taluni casi può addirittura essere richiesta l’esecuzione di prove e test prestazionali sull’immobile o sue parti.

Poi l’esperto in base alla propria esperienza e con l’assistenza di specifici software esamina il complesso delle informazioni, inserisce i dati qualificanti e ricava la famosa attestazione richiesta dalle norme vigenti: il foglio di carta e la sua versione digitale in PDF. Siccome quasi sempre l’esigenza del committente è meramente burocratica, il bambino è l’APE e tutto il resto è acqua sporca: viene gettata via.

Così si butta dalla finestra un patrimonio informativo e conoscitivo che invece potrebbe rivelarsi prezioso in caso d’interventi, immediati o futuri, orientati al miglioramento prestazionale dell’immobile.

Infatti il lavoro che esegue l’esperto incaricato dell’APE non è altro che il primo livello di un’attività analitica più articolata che viene solitamente indicata come Audit Energetico.

L’Audit Energetico è una specifica prestazione altamente professionale nella quale un immobile viene sottoposto a una vera e propria scomposizione nelle sue parti elementari allo scopo di comprendere il funzionamento della macchina edilizia: gli edifici, infatti, come realizzazione composita di parti inerti e statiche, di parti variabili o mobili e di impianti sempre più sofisticati sono sempre più assimilabili a dispositivi per abitare, lavorare e produrre. Pertanto un Audit Energetico si rivela spesso un investimento molto redditizio: è senza dubbio indispensabile quando si intende procedere a una vera e propria riqualificazione energetica, ma può risultare molto utile anche per individuare quali siano le parti o le componenti dove un intervento anche limitato potrebbe realizzare consistenti economie di esercizio con payback talvolta sorprendenti. In alcuni casi, addirittura, un audit ben eseguito può fornire indicazioni decisive sull’ottimizzazione nell’esercizio degli impianti esistenti, sui comportamenti degli utenti o nella gestione degli immobili.

L’Audit Energetico, di solito eseguito da ingegneri o architetti particolarmente esperti, consente alla proprietà di acquisire preventivamente una conoscenza dettagliata del proprio stabile e di programmare nel tempo e nella maniera più oculata gli interventi di manutenzione o di riqualificazione.

Siccome il lavoro necessario alla redazione di un APE è il primo step di un Audit Energetico, è un peccato gettarlo dalla finestra, riducendosi così a ottenere solamente un pezzo di carta.

Social Housing in Italia

Social Housing, anche in Italia si aprono scenari interessanti.
E’ vero che in Europa la media è del 15%, in Danimarca si hanno picchi del 20% ed a Londra del 26%, ma ad esempio a Milano abbiamo raggiunto il 7%. Roma ancora molto indietro al 4%

Ma cos’è il Social Housing?
Non si tratta semplicemente di alloggi per famiglie disagiate. In Italia quando si parla di edilizia sociale è comune fare questo accostamento.

Una definizione fornita da Cecodhas (Comitato Europeo per la promozione al diritto alla casa) recita:
“l’insieme delle attività atte a fornire alloggi adeguati, attraverso regole certe di assegnazione, a famiglie che hanno difficoltà nel trovare un alloggio alle condizioni di mercato perché incapaci di ottenere credito o perché colpite da problematiche particolari”

Soddisfare la “domanda di case” con regole che esulano dalle regole del libero mercato non è così impensabile come si possa credere. Case belle, efficienti, “vivibili” e a basso costo grazie alla collaborazione tra pubblico e privato sono diventati progetti reali e concreti negli ultimi anni.
Il concetto di povertà infatti negli ultimi anni è stato sostituito da quello di “vulnerabilità sociale” in cui ricadono ad esempio giovani coppie, lavoratori atipici e partite IVA.

Praticamente sono persone che difficilmente potrebbero accedere a finanziamenti ma che comunque si ritrovano in fasce di reddito non idonee al diritto all’edilizia popolare.

Un esempio di modello è lo sviluppo di complessi residenziali da parte di privati che però beneficiano di finanziamenti pubblici a patto di dedicare alcuni alloggi a fasce sociali deboli di popolazione.
Le modalità posso essere diverse: affitti calmierati; prezzi in convenzione; possibilità di riscatto della proprietà nel lungo periodo.

Con un modello social housing si ottengono benefici per l’intera collettività.
Si possono ad esempio recuperare zone di disagio sociale promuovendone la coesione in un connubio di partecipazione tra il pubblico e il privato con il fine dell’abitare equo.

Presentiamo alcuni progetti che ne testimoniano la qualità ed efficacia:

Case Passive nel centro di Parigi
Il progetto vede la sua realizzazione a marzo 2014 ed è legato alla volontà di preservare le preesistenze, riuscendo a progettare ben 11 alloggi di social housing e 2 locali di servizi.
L’edificio risponde appieno alle richieste del “Plan Climat” (Piano Clima) della Città di Parigi con caratteristiche energetiche di efficienza che rappresentano l’esempio di architettura sociale efficiente.

Ma tornando in Italia, possiamo presentare anche esempi social housing della città di Milano:

Il progetto Zoia nella periferia Milanese in zona San Siro, nasce dalla sinergia di finanziamenti pubblici e privati composto da cooperative di abitanti.
90 alloggi, di cui 46 appartamenti saranno destinati alla proprietà a basso costo e i restanti all’affitto a canone convenzionato e a canone sociale.

Per calmierare il prezzo di 1900€/mq come richiesto dal Comune di Milano nel bando come clausola, pubblico e privato hanno dialogato ed il Comune ha concesso alle cooperative il suolo per 90 anni, abbattendo i costi di acquisto dell’area. Pertanto il prezzo di vendita deriva solo dai costi di costruzione. Il prezzo calmierato non inficia sulla qualità costruttiva, infatti gli appartamenti sono tutti di classe A.

Il più grande progetto residenziale Europeo di social housing sorgerà a Milano su un’area di 17.000 mq ed in tecnologia X-Lam.
4 edifici di 9 piani per 124 appartamenti in classe A.

Comfort, sicurezza antisismica, ecosostenibile ed ampio carattere sociale grazie alla “progettazione e distribuzione degli spazi comuni, concepiti come una serie di percorsi e luoghi che si articolano in modo da essere fruibili nei diversi momenti della giornata e da diverse tipologie di abitanti […]spazi di relazione dove la comunità potrà incontrarsi e relazionarsi. Il cuore del progetto è la corte interna, che diventerà un piccolo parco, aperto anche ai cittadini, che comprenderà aree gioco, spazi di sosta e pergolati.”.

Come possiamo notare da questi progetti, viene completamente stravolto il concetto di “edilizia popolare”.
Questi progetti diventano parte integrante dei progetti delle amministrazioni locali di riqualificazione territoriale e sociale.

Fonti:

Cerchi Casa? Il solo portale immobiliare è una pessima idea: – 45% di offerta!!!

Lo sapevi che con Casashare puoi trovare più immobili rispetto a immobiliare.it e casa.it ?
“Entrambi” il portale numero 1 in Italia? 🙂

Cerchi casa? Leggi fino in fondo scoprirai il perché!

Ma andiamo con ordine. Il settore dei servizi immobiliari, risponde in modo adeguato alle esigenze della clientela?

Spesso mi sono posto questa domanda, anche prima di occuparmi di immobiliare.

E come sarà la clientela di domani?
Ho due figlie di 16 e 22 anni che acquistano normalmente scarpe, borse, libri, ingressi a concerti etc.

… tutto tramite internet!

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]I giovani di oggi che atteggiamento avranno domani quando cercheranno casa?[/typo_blockquote]

Un’agenzia immobiliare tradizionale, con agenti esperti e conoscitori della zona, saprà rispondere a quel tipo di domanda?

Probabilmente no, ecco allora che diventa di fondamentale importanza cercare di capire il mercato, anticipare le tendenze ed essere quindi in grado di offrire ai clienti venditori, ai clienti acquirenti e agli agenti immobiliari sempre nuove soluzioni tecnologiche, nuovi servizi, nuove opportunità.

Uno strumento tecnologico che va in questa direzione è Casashare.
Una soluzione capace di gestire in modo intelligente le molte informazioni oggi disponibili sul web e che può offrire servizi di qualità ai clienti venditori e acquirenti, oltre che agli agenti immobiliari.

Motivo per cui abbiamo deciso di aggiungere questo strumento software per la gestione dei nostri flussi informativi.

Perché?

Il nostro Cliente venditore potrà sapere con estrema precisione il valore di mercato di quella zona con prezzi minimi, medi e massimi anche riferiti alla singola via, e ricevere quindi preziosi consigli dall’agente immobiliare su come meglio posizionarsi sul mercato.
Potrà inoltre conoscere, con molta precisione, il trend dei prezzi, con indicazioni di variazioni percentuali di prezzo in un certo periodo.

Il nostro Cliente acquirente, attraverso il suo Consulente Immobiliare, potrà ricevere proposte di immobili più difficilmente reperibili sul web e riguardanti quei venditori che, non senza rischi, vogliono comunque vendere privatamente il proprio immobile.

Il nostro Consulente immobiliare potrà meglio concentrarsi sui propri clienti in quanto, attraverso l’utilizzo di Casashare, risparmierà molto tempo nell’ottenere e gestire preziose informazioni di mercato, le così dette notizie del settore immobiliare che spesso rappresentano la discriminante tra il Consulente che ottiene ottimi risultati e quello che fatica. Inoltre, potrà costruirsi il proprio circuito di inserzionisti (operatori immobiliari) “collaborativi” senza necessariamente preoccuparsi di aderire ad una piattaforma MLS (multiple listing service)

In un mercato come quello dei giorni nostri, che abbiamo capito essere divenuto la normalità, ben diverso da quello di qualche anno fa, caratterizzato da circa il doppio del numero di transazioni, non si possono di certo “attendere” i clienti, ma dobbiamo intercettarli, scovarli, individuarli, anche con sistemi fino a ieri impensabili.

In questo senso il web può offrire molte opportunità, attenzione però a non immaginare il Consulente Immobiliare dietro ad un computer a individuare e gestire notizie e informazioni.
Il web deve essere un facilitatore di successivi rapporti professionali.

In un recente articolo del nostro blog sul mandato di ricerca in esclusiva abbiamo parlato degli incarichi di ricerca, un servizio offerto dai consulenti immobiliari che hanno deciso di basare il loro business anche sui clienti acquirenti.

Anche qui Casashare può davvero essere utile agli agenti immobiliari che, per offrire in modo professionale questo servizio, devono dedicare molto tempo e risorse alla ricerca di immobili in linea con la ricerca dei loro clienti e spesso, proprio per questo, non possono gestire seriamente più di poche richieste in contemporanea.

Casashare consente di fare ricerche accurate al di fuori del portafoglio immobili della propria agenzia o del network di cui si fa parte, cercando l’immobile presso altre strutture oltre che nel mercato dei venditori privati e delle aste.

In definitiva, questo ci consente di offrire un miglior servizio agli agenti immobiliari e, di conseguenza, ai nostri clienti.

Ora, immaginiamo di essere con un cliente, non importa se in agenzia o presso la sua abitazione, e di non avere l’immobile perfetto per le sue esigenze.
Bene, con un computer, un tablet o uno smartphone, noi possiamo già oggi, in tempo reale, scoprire che un privato ha in vendita ciò che il nostro cliente sta cercando.

Se lo contattiamo e gli poniamo la domanda: “buongiorno, … sono con un cliente che vorrebbe visionare casa sua, possiamo fissare un appuntamento?”, secondo voi che risposta potremmo ricevere?

Prenderemo quindi accordi con il venditore privato.
Il nostro cliente acquirente avrà comunque la garanzia che faremo tutte le verifiche sull’immobile prima di procedere, e che sapremo dare la giusta consulenza in merito al corretto valore di mercato del bene in vendita.

Nel caso invece l’immobile fosse di un collega, beh direi che dovrebbe tutto essere più semplice, dico dovrebbe, le collaborazioni oggi sono considerate cosa più normale rispetto a un tempo.

[typo_blockquote style=”typo_style1″ type=””]Casashare ha di fatto introdotto un concetto allargato di MLS, superando i limiti geografici e tecnologici imposti da alcune piattaforme utilizzate dai consulenti immobiliari, che spesso riconducono a un limitato portafoglio immobiliare. Non dimentichiamo infatti che ci sono MLS con poche decine di agenzie e quindi un’offerta molto limitata.[/typo_blockquote]

Surroga Mutuo

Surroga Mutuo: ovvero tutto quello che dovresti sapere per ridurre in modo consistente la tua rata mensile di mutuo senza costi aggiuntivi
In ambito mutui casa, il termine “surroga mutuo” sta entrando nel lessico comune al pari di “default” e “spread”

Diciamocela tutta, fino alla fine del 2011 sono entrati nel linguaggio comune (anche da bar) i termini “default” e “spread” sull’onda di una crisi che stava attanagliando il mondo intero ma che soprattutto in Italia ci ha fatto vivere momenti di alta tensione.
Perché questi termini, fino a ieri sconosciuti, erano identificati come il male oscuro che causava la stretta creditizia ed a cascata tutti i problemi della nostra economia: in primis l’azzeramento del comparto immobiliare.

Bene, oggi gli scenari macroeconomici si sono fortunatamente modificati un po’, e negli ultimi mesi è entrato nel nostro lessico comune un nuovo termine “surroga mutuo”.

Parliamoci chiaro, non c’è nulla di nuovo intorno a questo termine. C’è sempre stato ed abbiamo sempre conosciuto il suo significato, ma oggi ne parliamo perché la sua notorietà è in un momento di prepotente ascesa.

Se osserviamo i dati CRIF (note di febbraio 2015) osserviamo che la domanda dei mutui sta registrando ritmi di crescita vertiginosi: + 38,7% rispetto al mese di febbraio 2014

Addirittura sono 20 mesi consecutivi che rileviamo un trend crescente.

Ma analizzando i dati, qualcosa non torna: non vi è proporzionalità tra aumento della domanda di mutui, aumento delle erogazioni di mutui casa ed aumento del numero delle transazioni immobiliari.
A riequilibrare questi dati ci pensa la surroga mutuo, a breve entriamo nel dettaglio delle spiegazioni, ma prima soffermiamoci su questi grafici di Google: quante sono le ricerche da parte del popolo della rete sull’argomento surroga del mutuo (grafico a destra).

Da settembre ad oggi c’è stata un’impennata significativa dell’interesse degli utenti su questo argomento. Se osserviamo l’andamento degli ultimi anni tale aspetto è ancora più evidente da questo grafico:

Ma perché tutto questo rumore?
Beh, diciamo che la BCE ed il nostro buon Draghi hanno dato un forte impulso in tal senso:

Costo del denaro ai minimi storici.
Forte immissione di liquidità nel sistema bancario.
Quantitative easing: la politica della BCE che induce le banche ad utilizzare in modo profittevole la liquidità erogata incentivando il prestito alle famiglie e alle imprese anziché acquistare titoli di Stato che non hanno resa.

Per farla breve: le banche non hanno più scuse per non fare le banche, ma soprattutto sembra che non convenga loro non farlo.

Ecco quindi la risposta che cercavamo: c’è più liquidità, le banche erogano mutui, ma le compravendite residenziali non decollano. Il forte tasso di crescita dei mutui è “gonfiato” dall’alto tasso di richieste di surroghe: ossia i mutui concessi a coloro che già ne avevano uno e che lo sostituiscono a zero spese con uno più vantaggioso presso un’altra banca. (Decreto Bersani)

Tale operazione sembra che sia, come si dice in gergo, Win-Win.
Vince il richiedente la surroga perché ottiene condizioni migliori rispetto al proprio mutuo, e con gli attuali tassi il risparmio per ogni rata può essere notevole.
Conviene alle banche perché acquisiscono clienti affidabili e a basso rischio, che hanno una storia di corretto rimborso del precedente mutuo e possono quindi impiegare i propri budget destinati ai mutui anche in presenza di un mercato immobiliare fermo o comunque in lenta ripresa.

Questo aspetto nel valutare il ricorso all’operazione di surroga è molto importante:
la surroga è uno strumento a disposizione di tutti i mutuatari che consente di poter spostare il mutuo verso un altro istituto che offre condizioni migliori, senza costi aggiuntivi (pratiche notarili, ecc.).
Con la surroga è possibile modificare il tasso del mutuo e la durata ma non l’importo del debito residuo.
Se si chiede un importo maggiore rispetto a quello che resta da pagare (debito residuo) è necessario stipulare un nuovo atto notarile perché bisogna riparametrare l’ipoteca.
In questo caso non si parla più di surroga ma di sostituzione, che non è a costo zero.

Ma è veramente necessario cambiare banca per ottenere condizioni migliori del proprio mutuo ed adeguare le rate alle nuove condizioni di mercato?

Il primo passo consigliato è quello di proporre alla propria banca la rinegoziazione delle condizioni in essere per adeguarlo ai nuovi scenari. La banca deve valutare se pur di non correre il rischio di perdere un cliente, accordare nuove condizioni più svantaggiose per se ed accettare un compromesso.
In caso di rifiuto da parte della propria banca si può sempre optare per la surroga.

Ma conviene sempre surrogare un mutuo?

Teoricamente, non ci sono limiti alle richieste di surroghe, ma il richiedente deve sapere che probabilmente sarà l’unica volta che gli verrà concesso.
La banca che incappa in un cliente che ha già surrogato più di una volta, è consapevole che probabilmente lo farà ancora e sarà più rigida a concederla.

Risolto l’arcano del punto precedente si entra nel tecnico: e qui si apre un mondo oscuro a chi non mastica un po’ di “economia domestica”… tutto dipende dalle condizioni di partenza, il tasso che si sta pagando è composto da vari elementi:

spread + Euribor per i mutui a tasso variabile e spread + Irs di periodo per i mutui a tasso fisso
durata residua: più è vicina la rata di estinzione mutuo e generalmente meno è conveniente in quanto la maggior parte dei piani ammortamenti utilizzati per i mutui sono “alla francese” che comportano soprattutto nei primi anni una quota interessi importante e via via prende più corpo quella capitale.

Concludendo, un mutuo surroga può essere molto conveniente in questo periodo a chi ha già un mutuo casa in essere. Se l’orizzonte temporale avanti a se è ancora lungo e le condizioni al momento della sottoscrizione cominciano a pesare nel bilancio mensile, il consiglio è di rivolgersi ad un consulente del credito di fiducia.

Noi come Re/Max Arca – Real Estate offriamo questo tipo di supporto ai nostri clienti gratuitamente, perché il nostro rapporto con la clientela non si esaurisce con la chiusura di un rogito.

Fonti:

Immobiliare Brianza: segnali di ripresa?

Immobiliare Arcore e Brianza

La Camera di Commercio di Monza e Brianza ha reso pubblica un’analisi del mercato immobiliare del territorio.

Il dato principale che possiamo evincere è che il 2014 si è chiuso per il mercato residenziale con un aumento delle transazioni rispetto all’anno orribile del 2013.

(Elaborazioni Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza su dati Agenzia del Territorio)

Se a livello nazionale possiamo parlare di timidi segnali di ripresa, possiamo dire che tale tendenza può essere riscontrata anche sul territorio Brianzolo. Non parliamo di numeri esaltanti.

Se ad esempio paragoniamo questi dati con le grandi città dove a Firenze e Bologna sono stati registrati balzi percentuali in doppia cifra (+ 22,8% e + 18,7%).

Tuttavia in uno scenario molto complesso che ha bloccato il settore per diversi anni possiamo ipotizzare che il fondo lo abbiamo toccato ed ora è possibile una risalita.
Comprare casa ad Arcore (o in Brianza) torna ad essere nuovamente un sogno da realizzare.

Quali possono essere le leve di questa potenziale “rinascita” dell’immobiliare Arcore e Brianza in genere?

Il mercato immobiliare italiano registra un +3,6% a livello nazionale come dato aggregato, ma a fronte di questo incremento delle transazioni residenziali il prezzo del mattone ha continuato a scendere.

Dinamiche molto simili sono state illustrate nel report Immobiliare Milano di fine anno.

Come successo a livello nazionale, il prezzo per MQ in caduta per anni ha generato l’humus ideale per “invogliare” l’acquisto di una casa. Nei grandi comuni italiani questo sentiment è stato molto importante, e con elevata probabilità l’intero comparto immobiliare potrebbe beneficiare delle stesse dinamiche nazionali. L’immobiliare di Arcore e della Brianza hanno enormi potenzialità da esprimere nei prossimi anni.

Perché questo ottimismo?

Oltre l’osservazione dei dati di mercato così come sono stati esposti, ci sono altro fattori socio-economici di rilevanza da prendere in considerazione:

+ 31% la domanda di nuovi mutui (Fonte CRIF)
Tasso disoccupazione, a gennaio 2015 si è arrestata la caduta seppur con un timido – 0,1%

Quindi se la disoccupazione diminuisce, la domanda dei mutui cresce i prezzi delle case ai minimi storici sussistono tutte le condizioni affinchè si possa concretizzare l’acquisto di una casa.

L’immobiliare Arcore registra un -3,4% di variazione prezzi, in generale nell’immobiliare Brianza non si registrano variazioni in crescita dei prezzi delle case, al massimo stabilità per i comuni di Seregno e Limbiate.

Ulteriore ottimismo lo porta la riduzione degli spread sui mutui che si confermerà o migliorerà per i richiedenti nei prossimi mesi per effetto del Quantitative Easing da parte della BCE:
Un maggiore stimolo agli istituti bancari italiani negli impieghi sui mutui casa grazie all’importante liquidità che ne deriverà dal provvedimento BCE.

“L’anno appena concluso ha registrato chiaramente i primi segnali positivi di ripresa mercato: domanda in crescita del 15%, spread di offerta in discesa media del 25% e nuove erogazioni in aumento del 10% sui primi 9 mesi del 2014. Se accostiamo a queste rilevazioni l’impatto atteso del nuovo Quantitative Easing BCE sul sistema bancario italiano – nuova iniezione di liquidità e nuovo stimolo agli impieghi in ambito credito casa con spread in ulteriore calo – appare ragionevole attendersi un anno 2015 di continuo sviluppo per il mercato, probabilmente non inferiore al 15-20% rispetto al 2014 – commenta Stefano Rossini – Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it –

Immobiliare Arcore e Brianza, cosa possiamo concludere?

Per chi desidera comprare casa ad Arcore ed in Brianza sussistono le migliori condizioni di mercato possibili che difficilmente potranno restare stabili ancora a lungo:

prezzi di mercato ai minimi storici
maggiori possibilità di accedere a mutui
spread muti ridotti ed in prospettiva stabili o addirittura decrescenti

Prima di effettuare un passo molto importante come l’acquisto di una casa, il consiglio è sempre quello di contattare il consulente immobiliare di fiducia.

Fonti:

Immobiliare Milano – Come chiude l’anno?

Immobiliare Milano, un anno positivo fra le tante difficoltà del comparto. E’ l’ora di comprare casa ora, ecco perchè.

A dispetto di quanto vediamo nel grafico a livello nazionale, è un vero piacere scrivere questo articolo!
L’immobiliare a Milano da inizio anno è ripartito e continua a crescere!

Non è l’ultimo dato che ci porta entusiasmo (+5,7% da analisi di esperti del settore immobiliare su dati Agenzie delle Entrate)
Già all’inizio del 2014 si registrava una ripresa, iniziata timidamente l’anno precedente.

Borsino Immobiliare Milano

Già, perchè il 2013 si era chiuso con un timido 0,01% nel comparto Milano Residenziale, dato che non deve suscitare ilarità se pensiamo che a livello nazionale si registrava un – 9,7%!!! (Fonte: Osmi Borsa Immobiliare Milano)

Marco Dettori (Presidente OSMI) ha associato queste dinamiche controtendenza del mercato immobiliare Milano a 2 fattori:

Diffusione di edilizia di qualità
Effetto EXPO che sta riqualificando e trasformando la città

Elementi che hanno aumentato l’attenzione da parte di investitori stranieri.

Si aggiunge un altro importante fattore endemico che ha bloccato il mercato immobiliare italiano in genere e nel particolare l’immobiliare milanese e della Brianza: allentamento della stretta creditizia.

Infatti si registrano dati molto positivi anche sul fronte della domanda dei mutui casa, come evidenzia lo studio del CRIF.
Nel mese di novembre 2014 la domanda è cresciuta del 21,1%, quindi in costante aumento da inizio anno.

CRIF “Barometro domanda mutui”

L’aumento della domanda di mutui casa, è anche sintomo di una maggiore fiducia e finalmente le famiglie cominciano di nuovo a fare progetti per il futuro.
Anche le quote di erogazione sembra che siano tornate all’80%.

Genworth – compagnia specializzata nella copertura del credito in caso di insolvenza del mutuatario – stima che le erogazioni dei mutui superiori all’80% del valore dell’immobile raggiungeranno il 5% del totale.
400 milioni di euro di erogato in più rispetto al 2013.
Recita il comunicato di Genworth “Il 2014 non sarà l’anno che sancirà una vera e propria svolta, ma si confermano i segnali di un’inversione di tendenza per il prossimo futuro, per quanto riguarda il mercato sia dei mutui residenziali che delle compravendite immobiliari”

Le prospettive per l’immediato futuro possiamo definirle ancora positive, salvo che non subentrino scossoni o veri terremoti nel fragile quadro finanziario mondiale.

Perché c’è da essere positivi?

Per anni abbiamo letto e detto che se riparte l’immobiliare riparte l’Italia.
Anche le scelte dell’attuale Governo sembra abbiano preso coscienza di questo “luogo comune” (?)
Infatti nel provvedimento “Sblocca Italia” sono state inserite importanti agevolazioni fiscali (Bonus Fiscali fino a 60.000 €) e per la prima volta viene quantomeno “nominato” lo strumento del Rent-to-buy, sperando che diventi un primo passo verso una regolamentazione definitiva.

Aggiungiamo anche la possibilità di accedere a Fondi di Garanzia per le abitazioni principali ad alta efficienza energetica e non ultimo anche le manovre della BCE che hanno di fatto azzerato il costo del denaro ed i mutui oggi hanno spread veramente ridotti tanto da rendere una rata mutuo concorrenziale con un canone di affitto.
Nonostante il peso della tassazione per la casa in Italia resti una zavorra, l’immobiliare ricomincia nuovamente a ricoprire il ruolo che ha storicamente ricoperto per gli italiani.

Tutti questi fattori “sociali” vanno anche contestualizzati nello scenario dei prezzi delle case e degli stock immobiliari invenduti.

Borsino Immobiliare Milano

I prezzi delle case a Milano infatti continuano a calare o comunque non stanno crescendo. Situazione che rimarrà stabile ancora per poco.
Chi vuol acquistare casa deve accelerare il passo, perché comprerebbe alle migliori condizioni di mercato.
Molti proprietari, analizzando queste informazioni valuteranno altresì di aspettare a vendere perché potrebbero realizzare di più nei prossimi mesi se la situazione è quella che stiamo descrivendo.

Quindi un grande punto di attenzione per il proprietario di una casa in questa situazione è che l’attesa potrebbe fargli perdere opportunità.

In Italia lo stock di case invendute sul mercato è di oltre un milione (Luca Dondi, il direttore generale di Nomisma).
A Milano e Monza i volumi di stock immobiliari invenduti sono importanti.
L’offerta sul mercato è molto superiore alla domanda assorbile, quindi un atteggiamento troppo attendista del proprietario potrebbe far perdere opportunità di vendere e ritrovarsi ancora per lungo periodo il capitale immobilizzato. Una casa come capitale immobilizzato rappresenta un costo annuale importante (soprattutto se seconda casa). Se a tale scenario aggiungiamo che negli ultimi 5 anni i canoni di affitto si sono ridotti di oltre il 20% consiglierei ad un proprietario intenzionato a vendere di valutare molto bene la situazione con il proprio consulente immobiliare di fiducia.

Case24Plus – Case Invendute Italia

Altre fonti:

Autore: Gianluca Capone