Se casa tua non ha il giusto prezzo di mercato scordati di venderla!
Tu compreresti il nuovo IPhone o l’ultimo smartphone di Google al 20% in più del prezzo di mercato?
Bene! La stessa cosa la farà chi vuol comprare la tua casa!
Quando si tratta di casa nostra è molto difficile avere un atteggiamento obiettivo e distaccato. Ci siamo affezionati, è casa nostra. Spesso ci siamo cresciuti. Le pareti parlano!
Il pavimento, non è vecchio, è uguale a quando lo abbiamo comprato! … etc… etc… etc…
C’è un modo per definire il prezzo giusto?
A mio avviso il prezzo giusto è ciò che le persone sono disposte a pagare per quel bene/servizio.
Il valore (non il prezzo). Ma perché le persone sono disposte ad assegnare un valore massimo alla tua casa?
Perché le persone sono disposte ad assegnare un valore massimo alla tua casa?
Loro non hanno lo stesso vissuto che hai tu in casa tua, per loro una casa è una casa. Non hanno aspetti emozionali (salvo rarissime occasioni) che li guida, ma aspetti razionali/economici.
E poi perché chi compra, punterà a spendere il meno possibile. Tu faresti lo stesso non è vero?
Adesso ti dico un approccio poco emozionale e molto matematico per dare un prezzo a casa tua,
ma sono sicuro che per ora non lo considererai.
Molti fanno il grave errore di applicare un prezzo di vendita maggiore del 20% a casa propria “bah, io provo. Al massimo lo abbasso più avanti”
Il miglior metodo per fissare la corretta quotazione è l’AMC (Analisi di Mercato Comparativa):
questa tiene conto degli immobili similari che nello stesso periodo sono in vendita nella tua zona; di quelli già venduti nella tua zona e soprattutto del parametro DOM
(Days On Market – Giorni che è sul mercato).
Non preoccuparti, sono tutte informazioni a portata di clic. Sono tutti dati che l’Agenzia delle Entrate registra e messi a disposizione di tutti. Ecco un po’ di link utili:
- Quotazioni Immobiliari (pagina generale)
- Consultazione Quotazioni Immobiliari
- Servizio Geopoi
Facciamo un semplice esercizio:
qual è la quotazione del I semestre 2016 a Monza in Zona San Rocco per il Residenziale?
Dalla Consultazione delle Quotazioni Immobiliari, seguendo un semplice wizard ottengo questi risultati:
Ho già scrollato di dosso l’emotività, ora ho una base “razionale” di partenza.
Allo stesso risultato puoi arrivarci con il servizio “Geopoi”, ma è molto più divertente utilizzarlo. Ti muovi direttamente sulla mappa interattiva della città:
La sostanza non cambia, solo l’operatività.
Quindi, bisogna per prima cosa essere consapevoli che il valore di casa tua è quello che un acquirente sarà disposto a pagare, non quello che tu vorresti realizzare. A volte le due cose coincidono, a volte no, ma al cliente acquirente interessa acquistare a un prezzo adeguato anche in relazione a ciò che offre il mercato in quel momento, non a quanto tu vorresti realizzare.
Dovrai farti aiutare nell’individuare un prezzo che agevoli la vendita, non che la renda impossibile.
Oggi su internet tutto è a portata di click, potrai facilmente individuare immobili che sono in vendita da più di un anno, ovvero immobili per i quali nessun acquirente è stato disposto a pagare quel prezzo. È probabile che il prezzo sia fuori mercato anche del 20%.
Molti clienti si illudono che la propria casa possa avere un più alto valore a seguito di alcune migliorie apportate. Ma le migliorie sono qualcosa di personale, difficilmente incontrano il gusto del cliente acquirente, o addirittura vengono giudicate negativamente. Le migliorie, o personalizzazioni, devono essere considerate nella logica di essere state realizzate per un proprio uso personale, non per aumentare il valore dell’immobile. Il valore dell’immobile è dato da altre caratteristiche, la posizione, lo stato di conservazione etc.
Il valore di casa insomma viene definito sulla base di dati oggettivi e non sull’emotività.
Un agente immobiliare professionista, dispone generalmente di dati, conoscenze della zona e dinamiche del mercato che ti possono essere molto utili nell’individuare il più probabile valore del tuo immobile, e questo, insieme ad altri, è un elemento importante per farti realizzare il miglior prezzo ottenibile sul mercato.