La vendita di una casa di provenienza donativa è stata lungamente considerata come un’operazione difficile e rischiosa, ricca di avversità e ostacoli che potrebbero portare addirittura alla rinuncia di una simile compravendita.
Ma qual è la situazione? Quali sono i problemi derivanti dalla vendita di una casa che proviene da donazione? E come risolverli?
Cosa dice la legge
Iniziamo subito con il rassicurare che non esiste alcuna legge che impedisca di vendere una casa che proviene da donazione.
Esistono invece specifiche norme che tutelano la posizione degli eredi più stretti del defunto (legittimari), impedendo che la propria quota di legittima (cioè, l’eredità che loro spetta per legge) possa essere lesa dalle donazioni effettuate in vita dal de cuius.
E se il donatario ha venduto la casa?
Le cose si complicano nel caso in cui il donatario abbia venduto la casa che aveva ricevuto in donazione e che ha contribuito a ledere le quote di legittima.
In questo caso gli eredi possono recuperare il bene anche nei confronti del terzo acquirente, che sarà tenuto a restituire ciò che ha già pagato e, al limite, rivalersi contro il venditore.
Stando così le cose, non stupisce che ci sia diffidenza nello scegliere di acquistare un immobile che il venditore ha ricevuto in donazione.
Tuttavia, esistono diversi modi per vendere la casa ricevuta in donazione evitando l’azione degli eredi legittimari.
Come vendere la casa ricevuta in donazione
Il primo metodo che consigliamo di seguire per vendere casa ricevuta in donazione senza rischi è quello di informare l’acquirente di ciò.
Il compratore deve essere edotto del rischio che corre, tanto che se il venditore non comunica all’acquirente, sin dalle trattative, che l’immobile deriva da una donazione, e questo ha firmato il compromesso, l’acquirente ha la possibilità di rifiutare di firmare il rogito.
Ciò premesso, il venditore può arginare il problema delle azioni degli eredi legittimari facendosi rilasciare da loro una liberatoria.
Dovrà dunque recuperare la dichiarazioni del coniuge, dei figli e dei genitori del donante, con la quale questi affermano di non impugnare la donazione nel momento in cui il donante dovesse morire.
Se il donante dovesse già esser morto, occorrerà produrre la rinuncia all’azione di riduzione su quel bene.
Naturalmente, ricordiamo che l’azione dei legittimari è soggetta a termini di prescrizione previsti dalla legge in 20 anni dal momento della trascrizione della donazione e di 10 anni dal momento dell’apertura della successione (che di norma coincide con il decesso del donante).
Se tali termini sono già trascorsi, colui che ha comprato il bene immobile oggetto di donazione potrà ritenersi al riparo da qualsiasi azione dei legittimari.