Il rischio di una bolla immobiliare torna a manifestarsi come uno spettro in ambito internazionale. A sostenerlo è l’ultimo dossier Ubs Global Real Estate Bubble Index, condotto da Ubs Global Wealth Management, secondo cui sarebbero diversi e tutt’altro che sottovalutabili i segnali che suggerirebbero l’avvicinarsi di una possibile bolla nel mattone del vecchio Continente, e non solo.
Ma quali sono le aree metropolitane che starebbero “rischiando” maggiormente? Quali sono le realtà urbane in cui il rischio di un crollo sembra essere più vivo?
Per poterlo comprendere è anzitutto necessario rammentare come l’indice di Ubs sia in grado di valutare il mercato immobiliare in una prospettiva di lungo termine, e che sia stato concepito per monitorare il rischio di bolle dei prezzi immobiliari nelle principali città mondiali sulla base di una serie di fattori legati al valore delle proprietà, al trend dei redditi, alle condizioni di finanziamento, all’accessibilità delle proprietà e ad altre determinanti in grado di impattare in misura notevole sull’interesse per il real estate locale. In sintesi, più alto è il valore dell’indice, e più alto è il rischio che si possa verificare una bolla.
Questa la mappa aggiornata a settembre:
Fin da un primo sguardo globale, risulta piuttosto chiaro quali siano le città a maggior rischio di bolla, considerato il raggiungimento di una soglia pari ad almeno 1,5 punti: Monaco, Toronto, Hong Kong, Amsterdam, Francoforte, Vancouver e Parigi. Peraltro, si tenga conto che mentre il trend a Toronto, Hong Kong e Vancouver è decrescente, con un contenimento del rischio di bolla immobiliare nel 2019, nelle altre aree urbane a rischio si è verificato un deterioramento più o meno consistente, fino ad arrivare al caso limite di Francoforte, che non era a rischio bolla nel 2018 (1,43 punti), ma che ha compiuto un balzo considerevole negli ultimi 12 mesi. Di fianco alle città a rischio bolla, lo studio Ubs segnala poi alcune realtà immobiliari che non sarebbero in pieno pericolo, ma vivrebbero comunque in una condizione di sovravalutazione del patrimonio, come Zurigo, Londra e San Francisco.
E per l’Italia? L’unica grande città monitorata dal dossier di Ubs è Milano, il cui mercato immobiliare viene valutato positivamente, con un congruo fair value. Il capoluogo lombardo si trova all’inizio del ciclo, con un punteggio di 0,20, in decisa crescita rispetto allo 0,03 di un anno fa. La determinante di questo balzo è da ricercarsi nel fatto che i prezzi milanesi hanno iniziato a salire, con l’1% di sviluppo dei valori corretti per l’inflazione, ma pur sempre inferiori al picco del 2007.
Ubs ha poi sottolineato che sebbene i trend demografici nel nostro Paese siano piuttosto lenti, in realtà la popolazione dell’area metropolitana di Milano stia continuando a crescere, e che una positiva combinazione di buone condizioni di finanziamento, incremento dell’interesse degli investitori stranieri e maggiore accessibilità abitativa, sta supportando la domanda.
Insomma, per gli analisti di Ubs Milano è una buona scelta se si sta valutando di compiere un investimento nel mercato immobiliare, con ampi margini di miglioramento dei prezzi nei prossimi anni.