Pignoramenti case facili, questa è la nuova polemica dai toni molto accesi che sta animando il mondo dell’immobiliare nelle ultime settimane.
Va chiarito subito, per uscire da facili luoghi comuni e qualunquismi, che questo provvedimento governativo è figlio dell’applicazione della direttiva UE 17/2014 conosciuta anche come “Mortgage Credit Directive”
Obiettivo di questa disposizione è tutelare i consumatori nei contratti di credito. In estrema sintesi:
se sottoscriviamo un contratto di mutuo, può essere previsto in sede contrattuale (non è un obbligo) di convenire espressamente, alla prima sottoscrizione o successivamente, che in caso di inadempimento del consumatore, la restituzione o il trasferimento del bene immobile oggetto di garanzia reale o dei proventi della vendita del medesimo bene ”comporti“ l’estinzione del debito.
Fermo restando il diritto del consumatore all’eccedenza.
Per dirla semplice: sottoscrivo un mutuo, per le ragioni più disparate non sono più in grado di sostenere il pagamento delle rate mensili, la banca erogante il mutuo può entrare in possesso del bene ed automaticamente si è sollevati del debito.
Qualora il bene venga alienato sul mercato ad un prezzo inferiore al debito residuo, il sottoscrittore vedrà comunque annullato il suo debito.
Viceversa, se il bene viene alienato ad un valore superiore al debito residuo, l’eccedenza viene restituita al sottoscrittore inadempiente.
Detta così forse suona un po’ meno allarmistica e forse nonostante la propensione umana qualora ci siano le banche di mezzo a parlare di “lobbies”, la misura ci sembra ragionevole ed equa.
Per uscire dalle classiche polemiche italiane (vedi “bail in”), anche questa disposizione è stata “dettata” dall’Europa.
Riportiamo i punti salienti del provvedimento:
- L’inadempimento deve riguardare 18 rate non pagate (non si considerano i versamenti in ritardo)
- La banca dovrà valorizzare il bene al miglior prezzo di mercato possibile a prescindere dal debito residuo.
- Il trasferimento del bene comporta la totale estinzione del debito anche se il valore è inferiore al debito residuo.
- Se la vendita viene effettuata ad un valore superiore al debito residuo, il consumatore ha diritto a ricevere la differenza di valore dedotto il debito residuo. (Patto Marciano)
- La valutazione dell’immobile dovrà inoltre essere effettuata da un perito indipendente, nominato dal tribunale.
- La norma non è retroattiva, si applicherà solo ai nuovi contratti di mutuo e non riguardano nemmeno le surroghe verso un nuovo contratto di mutuo.
- La clausola di inadempimento, inoltre, è facoltativa: la banca non potrà quindi imporla al sottoscrittore di mutuo. Il contraente dovrà essere assistito da un consulente per poter valutare la convenienza o meno a sottoscrivere la clausola
Probabilmente tale provvedimento porterà a valutare il futuro sottoscrittore del mutuo ad impegnarsi realmente per la propria capacità finanziaria ed evitare rischi inopportuni.
Quando si decide di comprare casa diventa sempre più importante valutare gli aspetti finanziari ed anche eventuali possibili alternative.