Comprare e vendere casa: una guida alle imposte da pagare (2022)

Comprare e vendere casa: una guida alle imposte da pagare (2022)
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Colui che compra casa è esposto alla necessità di corrispondere all’Agenzia delle Entrate delle imposte la cui quantificazione dipende dalla natura dell’immobile acquistato e del venditore. In alcuni casi, anche il venditore potrebbe essere chiamato in causa, versando al Fisco delle imposte sulla plusvalenza generata dall’operazione.

In questa guida abbiamo cercato di fare un po’ di chiarezza su questo tema, riassumendo quali siano le imposte sulla compravendita della prima o della seconda casa.

Comprare casa: le imposte da pagare

Cominciamo dal compratore, colui che è maggiormente chiamato allo sforzo di corrispondere al Fisco le imposte derivanti dalla conclusione dell’operazione di compravendita.

Come abbiamo anticipato in apertura di questo approfondimento, le imposte sull’acquisto della casa avranno una diversa quantificazione a seconda che si tratti di prima o di seconda casa, e che il venditore sia o meno soggetto a IVA.

In sintesi, se chi compra:

  1. acquista la prima casa e il venditore non è soggetto a IVA o, pur essendo soggetto a IVA perché impresa di costruzioni cede l’immobile dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori, paga le imposte in maniera agevolata, pari al 2% del valore dell’immobile, e un’imposta catastale e ipotecaria entrambe fisse a 50 euro. Se l’immobile è di lusso (cioè, accatastato come categoria A/1, A/8 e A/9), l’imposta di registro sale al 9%;
  2. acquista la prima casa e il venditore è un’impresa di costruzioni soggetta a IVA, e si acquista la casa entro cinque anni dalla fine dei lavori, l’IVA è al 4% mentre le imposte di registro, catastali e ipotecarie sono fisse a 200 euro ciascuna.

Per la seconda casa, se si acquista da privato l’imposta di registro sale al 9%, mentre quelle ipotecarie e catastali sono percepite nella misura di 50 euro ciascuna. Se invece si acquista da un’impresa entro i primi cinque anni dalla fine dei lavori l’IVA è al 10% se l’immobile non è di lusso, o del 22% se lo è. Le imposte ipotecarie, catastali e di registro sono fisse a 200 euro.

Vendere casa: le imposte da pagare

La situazione per il venditore appare invece essere più semplice. Costui sarà infatti chiamato a corrispondere delle imposte solamente nel momento in cui viene generata una plusvalenza e… non sempre: è infatti necessario che l’immobile sia stato rivenduto entro i cinque anni successivi all’acquisto dell’abitazione.

Inoltre, nel caso in cui il contribuente abbia fruito di agevolazioni sull’acquisto della prima casa e abbia rivenduto l’immobile entro i primi 5 anni, dovrà rimborsare i benefici fiscali di cui ha usufruito, oltre a corrispondere una sanzione pari al 30%. L’unico modo per evitare la perdita dell’agevolazione è quello di dimostrare di aver riacquistato un’abitazione entro un anno dalla vendita.

Ciò premesso, non mancano le ipotesi di esenzione dalla tassazione per chi vende casa. se infatti è vero che gli immobili venduti dopo cinque anni dal momento dell’acquisto non determinano plusvalenza, è anche vero che gli immobili per cui non si applicano le imposte possono altresì appartenere a una delle seguenti categorie:

  • proprietà immobiliari ottenute in seguito a una successione ereditaria
  • abitazioni ricevute in donazione dopo cinque anni dal momento dell’acquisto
  • abitazioni adibite a prima casa dal proprietario per più della metà del tempo dal momento dell’acquisto.

Nel caso in cui invece l’operazione sia soggetta a plusvalenza, la stessa potrà essere sottoposta a:

  • tassazione ordinaria, con riconduzione della plusvalenza tra i redditi diversi della dichiarazione dei redditi e, dunque, assoggettamento allo scaglione IRPEF previsto
  • tassazione separata, con applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%.
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Comprare casa, Vendere Casa
Roberto Ciliberti

Roberto Ciliberti

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