Come è noto, da dieci anni in Italia è stato stabilito l’obbligo di certificazione energetica degli edifici o di porzioni di essi in caso di transazioni immobiliari. Dal 2005 era stato istituito l’ACE (Attestato di Certificazione Energetica), diventato in seguito APE (Attestato di Prestazione Energetica) dal 2014 allo scopo di aderire alle disposizioni dell’Unione Europea.

La differenza fondamentale tra ACE e APE riguarda l’ampliamento dell’analisi: se con l’ACE era sufficiente considerare i consumi relativi al riscaldamento, con il nuovo APE è necessario estendere l’analisi a tutti i bisogni energetici: quindi climatizzazione invernale ed estiva, acqua calda sanitaria, ventilazione ecc.

Dal punto di vista sostanziale quindi l’APE risulta essere una radiografia molto più dettagliata e soprattutto più aderente agli effettivi consumi e quindi ai costi di esercizio di un immobile.

Poiché nella stragrande maggioranza dei casi l’introduzione dell’attestazione energetica è stata vissuta come un adempimento burocratico, è stata persa l’occasione di considerare invece tale obbligo come un’opportunità.

Infatti un’APE deve essere eseguita a cura di un esperto qualificato e registrato in appositi elenchi e quindi costituisce un’analisi tecnica oggettiva della relazione esistente tra le caratteristiche fisico-costruttive dell’immobile e il complesso delle dotazioni impiantistiche che lo rende fruibile. Un APE rappresenta sempre l’esito di uno studio che considera, fra i molti altri aspetti, lo spessore e la tipologia dei tamponamenti, le prestazioni dei serramenti, il tipo e la potenza dell’impianto di riscaldamento e così via. L’esperto, incaricato della redazione di un APE, deve innanzitutto eseguire almeno un sopralluogo all’immobile, acquisire un insieme talvolta anche cospicuo di disegni, di documentazioni tecniche e dei requisiti dei materiali e delle certificazioni tecniche rilasciate dai produttori industriali dei componenti edilizi e impiantistici. In taluni casi può addirittura essere richiesta l’esecuzione di prove e test prestazionali sull’immobile o sue parti.

Poi l’esperto in base alla propria esperienza e con l’assistenza di specifici software esamina il complesso delle informazioni, inserisce i dati qualificanti e ricava la famosa attestazione richiesta dalle norme vigenti: il foglio di carta e la sua versione digitale in PDF. Siccome quasi sempre l’esigenza del committente è meramente burocratica, il bambino è l’APE e tutto il resto è acqua sporca: viene gettata via.

Così si butta dalla finestra un patrimonio informativo e conoscitivo che invece potrebbe rivelarsi prezioso in caso d’interventi, immediati o futuri, orientati al miglioramento prestazionale dell’immobile.

Infatti il lavoro che esegue l’esperto incaricato dell’APE non è altro che il primo livello di un’attività analitica più articolata che viene solitamente indicata come Audit Energetico.

L’Audit Energetico è una specifica prestazione altamente professionale nella quale un immobile viene sottoposto a una vera e propria scomposizione nelle sue parti elementari allo scopo di comprendere il funzionamento della macchina edilizia: gli edifici, infatti, come realizzazione composita di parti inerti e statiche, di parti variabili o mobili e di impianti sempre più sofisticati sono sempre più assimilabili a dispositivi per abitare, lavorare e produrre. Pertanto un Audit Energetico si rivela spesso un investimento molto redditizio: è senza dubbio indispensabile quando si intende procedere a una vera e propria riqualificazione energetica, ma può risultare molto utile anche per individuare quali siano le parti o le componenti dove un intervento anche limitato potrebbe realizzare consistenti economie di esercizio con payback talvolta sorprendenti. In alcuni casi, addirittura, un audit ben eseguito può fornire indicazioni decisive sull’ottimizzazione nell’esercizio degli impianti esistenti, sui comportamenti degli utenti o nella gestione degli immobili.

L’Audit Energetico, di solito eseguito da ingegneri o architetti particolarmente esperti, consente alla proprietà di acquisire preventivamente una conoscenza dettagliata del proprio stabile e di programmare nel tempo e nella maniera più oculata gli interventi di manutenzione o di riqualificazione.

Siccome il lavoro necessario alla redazione di un APE è il primo step di un Audit Energetico, è un peccato gettarlo dalla finestra, riducendosi così a ottenere solamente un pezzo di carta.