Comprare casa da un costruttore, la prima regola da tenere ben presente è devi essere obbligatoriamente garantito dalla garanzia fideiussoria.
E’ vero che una casa nuova presenta aspetti vantaggiosi: una casa nuova è teoricamente immune da costi aggiuntivi come le ristrutturazione e si ha la possibilità di effettuare varianti rispetto al progetto originale per adattarla in pieno alle proprie esigenze.
Ma, come dicevamo nella premessa è importante tutelarsi.
L’esperienza insegna che è facile incappare (soprattutto in questo particolare periodo storico) in imprese che non hanno un’adeguata solidità economica e che possa fallire “in corso d’opera”.
Cosa succede alle eventuali somme anticipate come acconti e caparre? Come può tutelarsi ’acquirente nel caso dovesse incorrere in questa fattispecie?
Semplicemente esigendo una polizza fideiussoria prevista dalla legge.
Che cos’è la garanzia fideiussoria?
Se un privato è interessato all’acquisto di un immobile in costruzione da un’impresa, verrà sottoscritto un contratto preliminare dove verranno concordate e versate delle somme a titolo di avanzamento lavori e saldo al trasferimento di proprietà avanti ad un notaio e contestualmente sottoscrizione del contratto definitivo.
Ma può verificarsi che durante la costruzione dell’immobile l’azienda costruttrice fallisca con inevitabili conseguenze sulle somme nel frattempo incassate per l’avanzamento dei lavori.
Tutelarsi da tale evenienza è semplice ed è previsto dalla legge, in quanto il privato acquirente ha diritto a farsi rilasciare una garanzia fideiussoria dal costruttore.
In termini pratici, se quest’ultimo dovesse fallire, con la garanzia fideiussoria interverrà l’assicurazione (ad esempio, una banca) ad indennizzare l’acquirente delle somme, nel contempo già versate al fallito.
Ricapitolando, è sicuramente possibile acquistare una casa in costruzione e pattuirne il pagamento in fase di avanzamento, ma è altrettanto necessario prevedere a favore dell’acquirente una garanzia fideiussoria che lo copra da ogni rischio.
In termini pratici, ciò significa che prima o contestualmente all’eventuale contratto preliminare, il costruttore dovrà rilasciare al futuro compratore la predetta fideiussione. La stessa “coprirà” l’acquirente sino alla stipula del definitivo e garantirà il rimborso delle somme, da esso versate, sino a tale data.
Ad esempio, se si pattuisce un pagamento di 10.000 euro al preliminare, un versamento di 100.000 euro in avanzamento e un saldo di 40.000 euro alla stipula del definitivo, la garanzia fideiussoria coprirà solo i primi 110.000 euro e, ovviamente, perderà efficacia con il passaggio di proprietà al compratore.
E’ consentito al costruttore non rilasciare la fideiussione?
Se il costruttore non rilascia la garanzia fideiussoria, il contratto preliminare stipulato col futuro compratore è viziato da nullità relativa, cioè può essere dichiarato invalido dal privato acquirente.
Si tratta di un ipotesi non infrequente che, ovviamente, non garantisce il compratore stesso. Egli, infatti, poco potrebbe riottenere in base ad un contratto nullo, da un costruttore che nel frattempo è diventato insolvente a causa del fallimento.
Pertanto è buona regola pretendere la garanzia, anche se molte imprese non la rilasciano, per risparmiare i costi della stessa, i quali, inevitabilmente ricadono sull’acquirente.
Se non c’è la polizza, quest’ultimo deve essere consapevole che in caso di fallimento durante la costruzione, le somme nel frattempo versate andranno di fatto perse.
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