rent to buy

Rent To Buy

Per facilitare le vendite in un periodo di difficoltà di accesso al credito, è stato introdotto nel nostro ordinamento il contratto “rent to buy”.

rent to buy

Si tratta di una particolare tipologia contrattuale che permette di conciliare la domanda abitativa con la necessità di alleggerimento dei costi finanziari.

I benefici sono quindi sia per l’acquirente che per il venditore.

In pratica, il futuro acquirente ottiene l’immediato godimento dell’immobile a fronte del pagamento di un acconto e di un importo mensile per un certo numero di anni.
L’importo mensile è composto da una parte che va imputata a titolo di canone locativo e dalla rimanente parte che va imputata a titolo di acconto sul futuro acquisto.

Al termine del periodo pattuito tra le parti (che può avere durata massima di dieci anni) si perfeziona la vendita dell’immobile con il pagamento del residuo prezzo.

Le parti possono liberamente determinare la durata della fase di godimento del bene (che non può comunque essere superiore a 10 anni), la quota del canone da imputarsi a locazione e ad acconto, eventuali clausole penali e altri aspetti non espressamente vietati dall’ordinamento.

La norma prevede poi che il contratto debba considerarsi risolto per inadempimento del futuro acquirente in caso di mancato pagamento di una quota di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo del loro numero complessivo. In caso quindi di inadempimento del futuro acquirente, il futuro venditore ha diritto alla restituzione dell’immobile ed a ritenere le somme versategli quale indennità.

Qualora, invece, il contratto dovesse risolversi per inadempimento del concedente (futuro venditore) questi dovrà restituire la quota dei canoni imputati a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Naturalmente, in caso di inadempimento del futuro venditore, l’acquirente potrà decidere di rivolgersi al Tribunale per chiedere al Giudice di disporre il passaggio di proprietà verso il pagamento del prezzo pattuito.

E’ inoltre previsto che il contratto “rent to buy” venga trascritto come è possibile farlo per un contratto preliminare di compravendita.

Uno dei vantaggi più interessanti del “rent to buy” è quello di permettere all’acquirente di essere in grado di provare all’istituto di credito la propria capacità di pagare un canone mensile.
Se infatti per diversi anni è già stato pagato il canone, ciò lascia intendere che la capacità reddituale dell’acquirente sia adeguata per la concessione di un mutuo con un canone mensile del valore di quello stabilito nel “rent to buy”.

Il vantaggio per il venditore è sia quello di liberarsi, per tutta la durata del contratto, degli oneri finanziari connessi alla gestione dell’immobile, sia quello di riuscire a trovare con più facilità un acquirente. Inoltre, contrariamente a quanto avviene nell’affitto con riscatto, il locatore (futuro venditore) non finanzia il conduttore ma si limita a consentirgli il rinvio del rogito in un momento in cui il conduttore potrà accedere più agevolmente al finanziamento bancario potendo contare su uno storico creditizio affidabile.

Una buona agenzia immobiliare sarà certamente in grado di consigliare il miglior contratto tra quelli che rientrano nell’alveo dei contratti di godimento in funzione della successiva vendita (ad es. la compravendita a rate con clausola di riserva di proprietà, il contratto di locazione con preliminare di futura vendita, il contratto di locazione con opzione di acquisto o futura vendita). Ognuno presenta delle proprie peculiarità e sarà quindi opportuno identificare il contratto migliore per il caso concreto. Il “rent to buy” è certamente da tenere in considerazione.

Di seguito si riporta, ad ogni buon fine, il testo della norma.

L’art. 23 del D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (in G.U. n. 212 del 12.9.2014), in vigore dal 13 settembre 2014, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164 (in Suppl. ord. alla G.U. n. 262 dell’11.11.2014), in vigore dal 12 novembre 2014, ha introdotto la disciplina dei “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”, altresì indicati come rent to buy. Detto art. 23 dispone quanto segue: “1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile. 1-bis. Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito. 2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. 3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell’articolo 2645-bis del codice civile è elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresì le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonché degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l’articolo 2932 del codice civile. 4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un’abitazione, il divieto di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, opera fin dalla concessione del godimento. 2 5. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. 6. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l’applicazione dell’articolo 67, terzo comma, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5. 7. Dopo l’articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, è aggiunto il seguente: “5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.”. 8. L’efficacia della disposizione di cui al comma 7 è subordinata al positivo perfezionamento del procedimento di autorizzazione della Commissione Europea di cui all’articolo 107 del Trattato sul Funzionamento dell’Unione Europea (TFUE), di cui è data comunicazione nella Gazzetta ufficiale”.

 


Altre fonti:

Le 10 cose da sapere sul rent to buy – Notariato.it

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Comprare casa milano e brianza - Sondaggio

Comprare Casa Oggi Milano e Brianza – Sondaggio

Riportiamo di seguito i risultati del sondaggio “comprare casa oggi ” che ha interessato la provincia di Monza e Brianza e la città di Milano, zone nelle quali opera l’agenzia immobiliare Arca Real Estate.
L’obiettivo del sondaggio non è solo informativo e di analisi di mercato, ma anche scoprire ed individuare le aree di intervento al fine di migliorare il servizio ed essere sempre più vicini alle necessità delle persone.

Comprare casa milano e brianza - Sondaggio

In questo sondaggio abbiamo affrontato le particolari tematiche legate a colui che è alla ricerca di una casa.
Non rientra pertanto l’analisi di coloro che hanno la necessità di porre sul mercato il proprio appartamento.
Per non creare confusione, tale analisi verrà effettuata in modo puntuale a breve.

Il nostro sondaggio è stato diviso in 2 sezioni:

  1. La prima parte inerente le motivazioni all’acquisto.
  2. La seconda parte legata alle modalità operative di acquisto come ricorrere al “fai da te” oppure rivolgersi a professionisti dell’immobiliare e/o consulenti immobiliari.

Motivazioni all’acquisto – Sintesi del sondaggio

La casa è ancora considerato un progetto di vita per il 75% delle persone intervistate e solo il 10% di queste esclude esplicitamente l’acquisto a favore dell’affitto.
La motivazione principale è quella di creare un nido per la propria famiglia. Non mancano le motivazioni di investimento.

E’ molto chiaro alla maggioranza di coloro che desiderano acquistare casa (o di cambiarla) che oggi sia il momento ottimale per farlo in quanto concorrono diverse circostanze molto positive:

  1. Prezzi delle case ai minimi storici e vicino al punto di risalita
  2. Accedere ai finanziamenti è di nuovo possibile, la stretta creditizia è stata allentata e addirittura si hanno valori di spread talmente bassi che una rata mutuo è spesso concorrenziale con il canone medio di affitto.

C’è poca conoscenza invece della possibilità di finanziamenti ed opportunità derivanti dal decreto Sblocca Italia
(es.: Fondo di Garanzia per accedere a mutui).

Se entriamo nel dettaglio, la soluzione ideale ricercata è il trilocale. La somma fra trilocali o soluzioni superiori supera il 70% delle preferenze.
Quasi escluso il monolocale con il 2% delle preferenze.
La scelta ideale è nel centro del proprio comune o vicino al posto di lavoro.
Poco più del 20% gradirebbero spostarsi verso la periferia.

I comuni più gettonati, oltre ovviamente Milano e Monza che raccolgono la maggior parte dei consensi, sono Sesto San giovanni, Arcore, Usmate, Vimercate, Segrate.
Preferenze anche per Villasanta, Lambrate, Triuggi, Cesano Maderno, Muggiò, Gorgonzola, Busnago, Agrate Brianza, Besana Brianza, Legnano.

13% il numero di persone che gradirebbero comprare la casa ma devono escludere a priori tale possibilità a causa di incertezze lavorative.
43% è il dato di coloro che vorrebbero comprare una casa nuova ma l’acquisto è condizionato alla vendita dell’attuale casa di proprietà.

Modalità operative di acquisto

Il primo dato sorprendente che salta subito all’occhio è che il 78% si rivolgerebbe ad un consulente immobiliare in caso di necessità.
1% esclude categoricamente l’agenzia immobiliare ed il 21% proverebbe prima a farlo da solo.

La maggior parte di coloro che si rivolgerebbero a consulenti immobiliari professionisti non ritiene adeguate le provvigioni richieste per la loro attività (quasi il 65%) ma ne riconoscono la professionalità nel 47% dei casi. Soprattutto se si rende necessario operare nel loro mercato di zona di riferimento.
Il 30% non saprebbero rispondere a tale domanda, segno che probabilmente non hanno le corrette informazioni sull’utilità di un consulente immobiliare nel complesso processo di una transazione immobiliare.
Di tale informazione i professionisti dovrebbero fare ammenda in quanto si rende necessaria una maggiore trasparenza e comunicazione per infondere cultura e fiducia nelle persone che vorrebbero usufruire di tali servizi a valore aggiunto.

Ancora elevato il dato di chi ha avuto esperienze con agenzie immobiliari che dichiarano di far perdere solo tempo in quanto non presentano soluzioni in linea con i propri desiderata (oltre il 28%).
Solo il 38% si considera pienamente soddisfatto.

I risultati di tale sondaggio sono stati per Arca Real Estate importanti e per alcuni aspetti illuminanti.
Abbiamo capito che sussistono diverse aree di miglioramento e saremmo grati ai lettori, di fornirci eventuali idee per essere sempre più vicini alle loro necessità.

Di seguito è possibile scaricare il report PDF con il dettaglio delle risposte alsondaggio.

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Immobiliare Milano – Come chiude l’anno?

Immobiliare Milano, un anno positivo fra le tante difficoltà del comparto. E’ l’ora di comprare casa ora, ecco perchè.

compravendite residenziale italia 2014

A dispetto di quanto vediamo nel grafico a livello nazionale, è un vero piacere scrivere questo articolo!
L’immobiliare a Milano da inizio anno è ripartito e continua a crescere!

Non è l’ultimo dato che ci porta entusiasmo (+5,7% da analisi di esperti del settore immobiliare su dati Agenzie delle Entrate)
Già all’inizio del 2014 si registrava una ripresa, iniziata timidamente l’anno precedente.

Già, perchè il 2013 si era chiuso con un timido 0,01% nel comparto Milano Residenziale, dato che non deve suscitare ilarità se pensiamo che a livello nazionale si registrava un – 9,7%!!! (Fonte: Osmi Borsa Immobiliare Milano)

Marco Dettori (Presidente OSMI) ha associato queste dinamiche controtendenza del mercato immobiliare Milano a 2 fattori:

  1. Diffusione di edilizia di qualità
  2. Effetto EXPO che sta riqualificando e trasformando la città

Elementi che hanno aumentato l’attenzione da parte di investitori stranieri.

Si aggiunge un altro importante fattore endemico che ha bloccato il mercato immobiliare italiano in genere e nel particolare l’immobiliare milanese e della Brianza: allentamento della stretta creditizia.

Infatti si registrano dati molto positivi anche sul fronte della domanda dei mutui casa, come evidenzia lo studio del CRIF.
Nel mese di novembre 2014 la domanda è cresciuta del 21,1%, quindi in costante aumento da inizio anno.

 

L’aumento della domanda di mutui casa, è anche sintomo di una maggiore fiducia e finalmente le famiglie cominciano di nuovo a fare progetti per il futuro.
Anche le quote di erogazione sembra che siano tornate all’80%.

Genworthcompagnia specializzata nella copertura del credito in caso di insolvenza del mutuatario – stima che le erogazioni dei mutui superiori all’80% del valore dell’immobile raggiungeranno il 5% del totale.
400 milioni di euro di erogato in più rispetto al 2013.
Recita il comunicato di Genworth “Il 2014 non sarà l’anno che sancirà una vera e propria svolta, ma si confermano i segnali di un’inversione di tendenza per il prossimo futuro, per quanto riguarda il mercato sia dei mutui residenziali che delle compravendite immobiliari”

Le prospettive per l’immediato futuro possiamo definirle ancora positive, salvo che non subentrino scossoni o veri terremoti nel fragile quadro finanziario mondiale.

Perché c’è da essere positivi?

Per anni abbiamo letto e detto che se riparte l’immobiliare riparte l’Italia.
Anche le scelte dell’attuale Governo sembra abbiano preso coscienza di questo “luogo comune” (?)
Infatti nel provvedimento “Sblocca Italia” sono state inserite importanti agevolazioni fiscali (Bonus Fiscali fino a 60.000 €) e per la prima volta viene quantomeno “nominato” lo strumento del Rent-to-buy, sperando che diventi un primo passo verso una regolamentazione definitiva.

Aggiungiamo anche la possibilità di accedere a Fondi di Garanzia per le abitazioni principali ad alta efficienza energetica e non ultimo anche le manovre della BCE che hanno di fatto azzerato il costo del denaro ed i mutui oggi hanno spread veramente ridotti tanto da rendere una rata mutuo concorrenziale con un canone di affitto.
Nonostante il peso della tassazione per la casa in Italia resti una zavorra, l’immobiliare ricomincia nuovamente a ricoprire il ruolo che ha storicamente ricoperto per gli italiani.

Tutti questi fattori “sociali” vanno anche contestualizzati nello scenario dei prezzi delle case e degli stock immobiliari invenduti.

I prezzi delle case a Milano infatti continuano a calare o comunque non stanno crescendo. Situazione che rimarrà stabile ancora per poco.
Chi vuol acquistare casa deve accelerare il passo, perché comprerebbe alle migliori condizioni di mercato.
Molti proprietari, analizzando queste informazioni valuteranno altresì di aspettare a vendere perché potrebbero realizzare di più nei prossimi mesi se la situazione è quella che stiamo descrivendo.

Quindi un grande punto di attenzione per il proprietario di una casa in questa situazione è che l’attesa potrebbe fargli perdere opportunità.

In Italia lo stock di case invendute sul mercato è di oltre un milione (Luca Dondi, il direttore generale di Nomisma).
A Milano e Monza i volumi di stock immobiliari invenduti sono importanti.
L’offerta sul mercato è molto superiore alla domanda assorbile, quindi un atteggiamento troppo attendista del proprietario potrebbe far perdere opportunità di vendere e ritrovarsi ancora per lungo periodo il capitale immobilizzato. Una casa come capitale immobilizzato rappresenta un costo annuale importante (soprattutto se seconda casa). Se a tale scenario aggiungiamo che negli ultimi 5 anni i canoni di affitto si sono ridotti di oltre il 20% consiglierei ad un proprietario intenzionato a vendere di valutare molto bene la situazione con il proprio consulente immobiliare di fiducia.
 

case invendute milano e monza

Case24Plus – Case Invendute Italia

 

Altre fonti:


Autore: Gianluca Capone