Cambiano i tempi e cambiano anche i modi per comprare casa!
Adesso una domanda molto attuale potrebbe essere “ma COME compri casa”?
Eh, già! “COME”.
Perché la grande novità della Legge di Stabilità 2016 è rappresentata dal nuovo strumento “Leasing Abitativo” affiancherà/sostituirà il mutuo ipotecario come strumento finanziario.
Ma sarà realmente così?
Parlare di “leasing” come innovazione potrà sembrare al lettore un po’ azzardato. E’ uno strumento utilizzato in Italia almeno dagli anni ’70 ed importato dagli USA dove almeno dagli anni ’50 era utilizzato.
Cos’è un contratto di leasing molto sinteticamente:
in cambio del pagamento di un canone periodico, si può immediatamente disporre del bene oggetto di leasing con la facoltà di esercitare al termine del contratto un’opzione di acquisto di tale bene ad un prezzo pattuito.
Perché ora diventa strumento finanziario per acquistare la prima casa?
Perché la legge di stabilità 2016 prevede importanti bonus fiscali per chi utilizza il leasing abitativo come strumento finanziario per acquistare la prima casa in alternativa al mutuo ipotecario.
E’ particolarmente destinato ad una persona o coppia che, al momento della stipula del contratto di leasing, abbiano un reddito complessivo non superiore ad euro 55.000,00 e che siano under 35 anni come età in quanto è prevista la detraibilità del 19% dei canoni di leasing ed oneri accessori sino all’ammontare di euro 8000,00 annui e del 19% del prezzo di riscatto sino ad un importo massimo di euro 2.000,00 (la rata di un mutuo è detraibile fino all’11%).
Per gli over 35 le detrazioni si dimezzano.
La prima obiezione che potrebbe muoversi contro tale strumento è che di fatto si entra in possesso del bene ma non si è proprietari di nulla. In caso di mancato pagamento di un solo canone l’istituto erogante può rientrare in possesso del bene. Tuttavia sono previste tutele e facoltà di sospendere per 12 mesi i pagamenti dei canoni in caso di cessazione del rapporto di lavoro o di collaborazione continuativa per cause indipendenti dalla volontà dell’utilizzatore.
Ci sono anche dei punti forza interessanti:
- Nessun costo da sostenere per la stipula del contratto; per iscrizioni ipotecarie e per le relative spese notarili.
- Riduzione dell’imposta di registro all’ 1,5%, anziché al 2%.
- In caso di fallimento del venditore o del costruttore, il contratto di leasing prosegue regolarmente, senza possibilità di essere assoggettato a revocatoria fallimentare.
Nei fatti, la dinamica di un leasing abitativo si traduce comunque nel versare un acconto del valore da un 10% ad un 30%.
La durata dei canoni può essere fissata in orizzonte di lungo periodo (10-15-20 anni) ed alla scadenza del contratto si valuterà se riscattare il bene versando la maxi-rata finale.
Quindi è impossibile determinare a priori se lo strumento del leasing abitativo diventerà concorrente concreto del mutuo ipotecario. Sarà da effettuare un’analisi caso per caso.
Potrebbe essere sicuramente utile per superare alcune difficoltà ad esempio di peso della rata.
Potrebbe essere ipotizzabile spostare il peso sulla rata finale per alleggerire i canoni mensili per puoi riscattare il bene a fine contratto con un ulteriore finanziamento che possa coprire il valore della maxi-rata.
Discorso analogo potrebbe essere valido per diminuire il peso dell’acconto iniziale in caso di mancanza di liquidità.
Nella valutazione possono subentrare l’eventuale accesso agli sgravi fiscali; non diventando proprietari fino al riscatto dell’immobile, questo non risulterà come bene imponibile, il che permette di entrare in possesso anche di una seconda casa senza che questa risulti come tale.
Da segnalare che ad oggi è impossibile effettuare una seria analisi di comparazione in quanto nessun istituto bancario ha creato un prodotto ad hoc su tale novità e sarà necessario attendere ancora un po’.
E tu come comprerai la tua prima casa?