Non ho l’obiettivo, in questo articolo, di entrare nel vivo degli aspetti giuridici legati al conferimento dell’incarico di vendita di un immobile a un mediatore, ma di vederne alcuni aspetti pratici.
Spesso il cliente crede che conferire l’incarico di vendita del proprio immobile a più agenzie, sia la cosa migliore da farsi. Non è proprio così.
Si sente spesso dire che tante agenzie siano meglio di una, e visto che questo può essere veramente controproducente per il venditore, ho deciso di affrontare l’argomento in questo post.
Se hai conferito incarico a due o tre agenzie e inoltre anche tu stai cercando di vendere privatamente, nella realtà le agenzie non si sentiranno coinvolte, proporranno altri immobili sui quali hanno invece l’esclusiva, non faranno investimenti per la promozione del tuo immobile per timore che venga venduto da te o da altri.
Gli agenti immobiliari che vi dicono che proporranno il tuo immobile in vendita sulla base di accordi verbali, senza un incarico scritto in esclusiva, nella realtà quindi, non faranno nulla.
Dare l’incarico non in esclusiva a più agenzie, è paragonabile a non conferirlo a nessuno. La scheda catastale del tuo immobile finirà sotto tante altre presenti sulla scrivania di questo agente immobiliare. Si corre il rischio inoltre che la tua casa sia utilizzata come paragone per convincere un cliente della bontà dell’acquisto di un’altra casa.
Un agente immobiliare professionista non accetta di lavorare a queste condizioni perché sa che così non porterà il cliente a raggiungere il suo obiettivo. Ti proporrà quindi un incarico in esclusiva, con un giusto compenso di mediazione, e una ragionevole durata. Così potrà pianificare una seria promozione dell’immobile e l’attuazione di un piano di marketing che ti sarà stato presentato.
Consiglio. Scegli molto attentamente l’agenzia e il consulente con cui vuoi lavorare, ma, una volta scelto, conferisci un incarico in esclusiva, è il miglior investimento tu possa fare per la vendita di casa tua.
Certo, l’incarico di vendita in esclusiva è uno strumento, e come tutti gli strumenti può essere usato bene o male. Hai chiesto al tuo agente immobiliare cosa farebbe a seguito di un incarico di vendita in esclusiva? Se le risposte sono vaghe e non c’è un piano di marketing, è probabile che il tutto si limiti a qualche annuncio su internet, un cartello e, se va bene, il parlarne con i due o tre colleghi agenti immobiliari con i quali solitamente si incontra, al fine di coinvolgerli nella vendita. Non va bene, ti sei vincolato ma senza che ci sia sufficiente impegno da parte dell’agente immobiliare.
A volte ci sono agenti che “non spingono” per avere il conferimento di un incarico in esclusiva. Sai perché? Perché significa assumersi una grossa responsabilità! Grosso campanello d’allarme.
Ora, visto che alcuni non saranno in grado di presentarti i vantaggi di un incarico in esclusiva, è probabile che cerchino di convincerti di non conferirlo a nessun’altra agenzia perché così facendo c’è sempre la speranza che, per un puro caso, un cliente entrando in agenzia chieda loro di quell’immobile, la famosa vendita fortuita, o casuale. Così si allungano i tempi di vendita e la possibilità di fare il miglior realizzo.
Ma come scegliere un Agente Immobiliare Professionista a cui conferire l’incarico di vendita di casa tua?
Alcuni suggerimenti:
– non avere fretta, chiedere informazioni sull’Agente Immobiliare e sull’Agenzia senza essere influenzati da una sola, singola opinione. Cerca di capire se lavora a tempo pieno. Alcuni Agenti immobiliari non di successo, fanno una seconda attività. Cerca di capire quali sono state le ultime vendite e se partecipa a corsi di formazione e aggiornamento.
– chiedi se usa un Piano di Marketing e chiedi che ti venga presentato e descritto nei dettagli;
– assicurati che tra le attività previste ci siano:
- a) sopralluogo di casa e una analisi comparativa di mercato che consenta di arrivare al più probabile valore di casa tua;
- b) azione che verranno fatte per la promozione e la ricerca attiva di potenziali acquirenti;
- c) fornire dei report con l’andamento delle visite e dell’attività di promozione;
- d) essere parte attiva per tutti gli atti necessari per la conclusione dell’affare;
- e) fare tutte le visure catastali e ipocatastali per la verifica di eventuali iscrizioni e/o trascrizioni pregiudizievoli al momento dell’accettazione della proposta di acquisto;
- f) essere disponibili e fornire consulenza fino al rogito.
– preferire un incarico non rinnovabile. Nel caso l’immobile non si sia venduto, deve essere il cliente che sulla base del buon lavoro svolto dall’agente immobiliare, decide per il rinnovo. Nessun automatismo quindi;
– assicurarsi che l’immobile non venga pubblicizzato ad un prezzo diverso da quello indicato in incarico. Verificare inoltre che siano ben indicati altri termini importanti quali i tempi di consegna, l’ammontare della caparra confirmatoria, acconti prezzo e saldo prezzo, oltre alla consegna delle chiavi che, a parte casi del tutto particolari, deve avvenire alla data dell’atto notarile;
– assicurarsi che l’incarico abbia un termine. Ragionevole una durata di 6 e 10 mesi, a seconda dell’immobile e del prezzo.
Queste sono condizioni basilari, se mancano non c’è serietà.
Altri aspetti importanti sono questi:
- avere la certezza della disponibilità alla collaborazione con altre agenzie, questo può portare ad accorciare i tempi di vendita, ma pochi te lo potranno garantire;
- chiedere quale è stata l’ultima cosa nuova che è stata fatta dall’agente negli ultimi mesi per migliorare la sua attività e offrire un miglior servizio ai propri clienti. Se vedi uno sguardo smarrito, o se la risposta è qualcosa del genere: “… si qualche anno fa ho sperimentato un volantino di diverso formato” forse hai di fronte una persona che non ti potrà aiutare molto. Devi avere insomma la reale sensazione di scegliere una persona dinamica e proattiva.
Non farti ingannare da semplici contratti di una pagina dove spesso non sono indicate molte cose importanti. A solo titolo di esempio, nell’incarico deve essere indicato se lo stesso viene conferito presso l’esercizio dell’Agenzia o presso l’abitazione o altro luogo. In questo caso il cliente ha la possibilità di esercitare il diritto di recesso in quanto il contratto è stato negoziato fuori dai locali commerciali (D.Lgs. n. 50/1992). Evita di legarti a chi non si assume alcuna responsabilità e dovere nei tuoi confronti, mentre i vincoli sono solo tuoi.
Nella nostra agenzia abbiamo scelto di specializzarci attraverso una formazione continua e l’introduzione di nuovi strumenti di marketing, perchè pensiamo siano elementi importanti per affrontare il mercato di oggi e di domani.
Sarò lieto di confrontarmi con te per approfondire come fare scelte consapevoli nella scelta del giusto Agente Immobiliare Professionista, a tal proposito puoi scrivermi o lasciare un tuo commento.